Défiscalisation LMNP : ce qui marche encore en 2026

La location meublée non professionnelle (LMNP) n'ouvre plus droit à aucune réduction d'impôt : le dispositif Censi-Bouvard, dernier mécanisme de ce type, est fermé aux acquisitions réalisées après le 31 décembre 2022. Ce qui reste, et qui fonctionne toujours en 2026, relève d'une autre mécanique : réduire la base imposable plutôt que l'impôt lui-même. Amortissement au régime réel, arbitrage entre micro-BIC et réel, récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en résidence de services et exonérations sur une pièce de votre résidence principale constituent les quatre leviers encore opérationnels. Aucun ne relève de la défiscalisation au sens strict, et chacun a une contrepartie qu'il vaut mieux connaître avant d'acheter.

Le Censi-Bouvard, dernier dispositif de défiscalisation en LMNP, est fermé

Le Censi-Bouvard était la seule véritable réduction d'impôt attachée au statut de loueur en meublé non professionnel. Elle est codifiée à l'article 199 sexvicies du code général des impôts (CGI) et s'appliquait aux logements acquis du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2022. Aucune acquisition postérieure n'y ouvre droit.

Ses paramètres, tels que la doctrine fiscale les décrit, méritent d'être rappelés parce qu'ils circulent encore dans des argumentaires commerciaux périmés :

• Taux de 11 % du prix de revient pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2013.
• Base plafonnée à 300 000 € au titre d'une même année d'imposition, tous logements confondus.
• Réduction répartie sur neuf années, à raison d'un neuvième par an.
• Engagement de location meublée de neuf ans minimum à l'exploitant de la résidence, les produits devant être imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Aucun zonage, aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire — contrairement aux dispositifs de location nue.
• Résidences éligibles limitativement énumérées : établissements pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée, résidences avec services pour étudiants. Les résidences de tourisme classées en sont sorties pour les acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2017, sous réserve de mesures transitoires.

Une nuance subsiste pour les opérations déjà engagées. Pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement ou les logements de plus de quinze ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation, la réduction reste acquise à condition que l'achèvement soit intervenu au plus tard le 1er juillet 2025, ou, pour un logement acquis en l'état futur d'achèvement après le 1er juillet 2021, dans un délai de quatre ans à compter de l'acquisition. Si vous détenez un bien Censi-Bouvard, vous continuez donc d'imputer votre réduction jusqu'au terme des neuf annuités : c'est un stock, pas un dispositif ouvert.

Réduire son impôt ou réduire sa base imposable : la distinction décisive

Confondre les deux mécaniques conduit à surestimer massivement le gain fiscal d'un investissement meublé. Une réduction d'impôt vient en soustraction de l'impôt dû, euro pour euro. Une déduction, elle, diminue le revenu soumis au barème : son effet réel dépend de votre tranche marginale d'imposition.

Cette seconde colonne est celle qui reste ouverte aujourd'hui. Elle est moins spectaculaire qu'une réduction d'impôt affichée en pourcentage, mais elle porte aussi sur les prélèvements sociaux, ce qui n'était pas le cas du Censi-Bouvard.

Levier 1 : l'amortissement au régime réel

C'est le mécanisme le plus puissant encore disponible, et le seul qui neutralise durablement l'imposition des loyers. Au régime réel, vous déduisez vos charges effectives puis une dotation aux amortissements représentant la dépréciation comptable du logement et du mobilier. Les modalités de ce choix sont détaillées dans notre comparatif micro-BIC ou régime réel en LMNP.

Deux règles encadrent strictement ce levier, et elles sont rarement expliquées.

Première règle : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Pour un bien loué par une personne physique, le II de l'article 39 C du CGI limite l'amortissement déductible d'un exercice à la différence positive entre les loyers acquis et les autres charges afférentes au bien. La fraction écartée n'est pas perdue : elle reste déductible des résultats des exercices suivants, dans la même limite. Un déficit peut donc naître des charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière), jamais de l'amortissement.

Seconde règle : le déficit constaté reste cloisonné. Les déficits d'une location meublée non professionnelle s'imputent uniquement sur des revenus de même nature, pendant dix ans. L'imputation sur le revenu global est réservée au loueur en meublé professionnel (LMP), statut dont les conditions d'accès sont détaillées dans notre article sur le seuil de 23 000 € qui sépare LMNP et LMP.

Exemple chiffré

Vous louez un studio meublé 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers acquis sur l'année. Vos charges hors amortissement s'élèvent à 5 000 € (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion). Votre expert-comptable a comptabilisé 6 000 € de dotation aux amortissements sur le bâti et le mobilier.

• Limite de déduction de l'amortissement : 9 600 € − 5 000 € = 4 600 €.
• Résultat imposable : 9 600 € − 5 000 € − 4 600 € = 0 €.
• Amortissement reporté sur les exercices suivants : 6 000 € − 4 600 € = 1 400 €.

Au micro-BIC, les mêmes 9 600 € de recettes auraient été imposés après un abattement forfaitaire de 50 %, soit 4 800 € imposables, à l'impôt sur le revenu comme aux prélèvements sociaux. L'écart d'assiette est ici de 4 800 € sur une seule année.

La contrepartie se paie à la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente la base imposable ; le détail et les exceptions figurent dans notre analyse de la réforme LMNP et de la réintégration des amortissements. Autrement dit, l'amortissement diffère l'impôt plus qu'il ne l'annule, sauf si vous conservez le bien jusqu'à l'exonération pour durée de détention.

Levier 2 : le choix du régime déclaratif

Le second levier ne coûte rien et se joue chaque année à la déclaration : opter pour le régime le plus favorable à votre situation. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans justificatif ; le régime réel déduit les charges réelles et l'amortissement. Le seuil et le taux d'abattement dépendent du type de meublé, et la loi les a fortement différenciés.

La lecture pratique est simple : dès que vos charges réelles et votre amortissement dépassent le montant de l'abattement, le régime réel devient plus favorable. Sur un meublé de tourisme non classé, où l'abattement est tombé à 30 %, ce basculement intervient très tôt. Au-delà du plafond, le régime réel s'applique de plein droit, avec une tolérance d'une année supplémentaire au micro-BIC si le dépassement est le premier ou le deuxième.

Attention à ne pas confondre ce plafond, qui détermine votre régime déclaratif, avec le seuil de 23 000 € de recettes qui commande la bascule du statut LMNP vers le statut LMP. Ce sont deux mécaniques indépendantes qui coexistent dans la même déclaration.

Levier 3 : la TVA récupérable en résidence de services

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA, sans possibilité d'option, en application du 4° de l'article 261 D du CGI. Vous ne facturez donc pas de TVA sur vos loyers, et vous ne récupérez pas celle supportée à l'achat. C'est la situation d'un LMNP classique.

L'exception concerne l'hébergement parahôtelier, qui est taxé de plein droit et ouvre donc un droit à déduction. Deux conditions doivent être cumulativement remplies :

• Une condition de durée : le prestataire doit proposer à sa clientèle des séjours pouvant être, au choix du client, inférieurs ou égaux à trente jours. Le fait qu'un client réserve finalement plus longtemps est sans incidence.
• Une condition de services : le client doit avoir accès à au moins trois des quatre services annexes énumérés par le texte — petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée.

C'est le montage classique de la résidence étudiante, de la résidence seniors ou de la résidence de tourisme : vous détenez le logement, l'exploitant fournit les services et assume les risques d'exploitation. Vous récupérez alors la TVA supportée sur le prix d'acquisition, et les prestations d'hébergement concernées peuvent relever du taux réduit de 10 %.

Le point de vigilance est le suivant : cette récupération n'est pas définitive. Pour un immeuble immobilisé, la TVA initialement déduite fait l'objet d'une régularisation pendant vingt ans, par vingtièmes, si l'affectation du bien change. Une revente ou un arrêt du bail commercial avant ce terme peut donc entraîner un reversement partiel. Ce paramètre doit être intégré à votre horizon de détention dès l'achat, au même titre que le rendement affiché.

Levier 4 : les exonérations sur une pièce de votre résidence principale

Deux exonérations, souvent ignorées, permettent de percevoir des revenus meublés sans imposition. Elles sont modestes en montant mais totales en effet.

• Location occasionnelle à des personnes de passage : les revenus tirés de la location d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale sont exonérés si vous ne dépassez pas 760 € toutes taxes comprises par an.
• Location habituelle constituant la résidence principale du locataire : vous n'avez pas à déclarer ces revenus si le loyer annuel hors charges reste, par mètre carré de surface habitable, sous 215 € en Île-de-France et 159 € dans les autres régions. Ce dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2026.

Pour une chambre de 15 m² en Île-de-France, le plafond correspond à 3 225 € sur l'année, soit 268,75 € par mois. Hors de l'Île-de-France, il s'établit à 2 385 € sur l'année, soit 198,75 € par mois. Le prix doit rester dans des limites qualifiées de raisonnables par l'administration, ce que ces plafonds matérialisent.

Ce que le LMNP ne permet pas

Le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 introduit un amortissement fiscal en location nue, mais il est réservé à la location nue à usage de résidence principale : la location meublée en est exclue. Vous ne pouvez donc pas cumuler la souplesse du meublé et ce nouvel avantage, et l'arbitrage entre les deux régimes se pose désormais dès l'acquisition. Les conditions, taux et plafonds sont détaillés dans notre analyse du statut du bailleur privé.

Le LMNP ne donne pas non plus accès au déficit foncier, propre aux revenus fonciers de la location nue, ni à l'imputation des déficits sur le revenu global, réservée au LMP. Ces cloisonnements structurent tout le raisonnement de la fiscalité immobilière : chaque régime a son couloir, et les avantages ne se combinent pas.

Ce qu'il faut retenir

• Il n'existe plus de réduction d'impôt en LMNP : le Censi-Bouvard est fermé aux acquisitions réalisées après le 31 décembre 2022.
• Les leviers restants réduisent la base imposable, pas l'impôt : leur gain dépend de votre tranche marginale d'imposition, mais il porte aussi sur les prélèvements sociaux.
• L'amortissement au régime réel est plafonné aux loyers diminués des autres charges ; l'excédent est reportable, et le déficit LMNP ne s'impute que sur des revenus de même nature pendant dix ans.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le gain fiscal est un report d'imposition, pas une exonération.
• La récupération de TVA suppose un hébergement parahôtelier et reste soumise à une régularisation sur vingt ans en cas de changement d'affectation.

FAQ

Le LMNP est-il encore un dispositif de défiscalisation en 2026 ?

Non, pas au sens d'une réduction d'impôt. Le Censi-Bouvard, seul mécanisme de ce type, ne s'applique qu'aux logements acquis jusqu'au 31 décembre 2022. Le LMNP reste en revanche un régime d'imposition qui permet de réduire fortement, voire d'annuler, le revenu imposable tiré des loyers.

Peut-on encore bénéficier du Censi-Bouvard aujourd'hui ?

Uniquement si vous avez acquis le logement au plus tard le 31 décembre 2022. Vous continuez alors d'imputer la réduction sur les neuf années prévues. Pour un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou faisant l'objet de travaux de réhabilitation, l'achèvement devait intervenir au plus tard le 1^er juillet 2025, ou dans un délai de quatre ans à compter de l'acquisition lorsque celle-ci est postérieure au 1^er juillet 2021.

L'amortissement peut-il générer un déficit imputable sur mon salaire ?

Non. L'amortissement est plafonné aux loyers acquis diminués des autres charges, il ne peut donc pas créer de déficit. Un déficit issu des autres charges est possible, mais il ne s'impute que sur des revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans. L'imputation sur le revenu global suppose le statut de loueur en meublé professionnel.

Faut-il louer en meublé de tourisme pour optimiser sa fiscalité ?

Ce n'est plus l'arbitrage évident qu'il a été. Pour les recettes 2026, le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé est plafonné à 15 000 € avec un abattement de 30 %, contre 83 600 € et 50 % pour la longue durée et pour les meublés classés. Le classement du logement change donc davantage la donne que le mode de location lui-même.

Peut-on cumuler LMNP et statut du bailleur privé sur le même logement ?

Non. Le statut du bailleur privé issu de la loi de finances pour 2026 est réservé à la location nue à usage de résidence principale du locataire. Un logement loué meublé n'y ouvre pas droit.

Où vérifier ces règles avant de déclarer ?

Les seuils et régimes applicables à la location meublée sont détaillés sur la fiche Service-Public consacrée aux revenus d'une location meublée, et la doctrine fiscale opposable est publiée au Bulletin officiel des finances publiques sur le régime de TVA des locations meublées et de la parahôtellerie. Ce sont les seules références qui font foi.