LMNP : le plafond des 23 000 € expliqué

Les 23 000 € ne constituent pas un plafond de recettes à ne pas dépasser : rien n'interdit d'encaisser davantage de loyers en meublé. C'est un seuil de bascule du loueur en meublé non professionnel (LMNP) vers le loueur en meublé professionnel (LMP), à condition qu'une seconde condition soit remplie simultanément : les recettes de location meublée doivent aussi excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Ce que les 23 000 € ne sont pas

Montant	Ce qu'il gouverne	Effet du dépassement
Plafond du micro-BIC	Le régime déclaratif	Passage au réel si le plafond est dépassé
23 000 €	Le statut LMNP ou LMP	Bascule possible si la seconde condition est remplie
Plafond du micro-foncier	La location nue	Sans effet sur le meublé

Dépasser 23 000 € n'impose donc pas le régime réel. Un loueur peut être LMP au micro-BIC, ou LMNP au réel. Ces deux axes sont indépendants, comme le montre notre comparatif micro-BIC ou régime réel en LMNP.

La double condition, cumulative

1. Les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
2. Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer.

Un couple encaissant 30 000 € de loyers meublés et 55 000 € de salaires reste donc LMNP. Le même couple peut basculer lorsque ses revenus d'activité diminuent à la retraite. Les salaires, pensions, BIC, BNC, bénéfices agricoles et rémunérations de dirigeants entrent dans la comparaison ; les revenus fonciers et revenus mobiliers en sont exclus.

Comment calculer les recettes

Les recettes sont les loyers effectivement encaissés durant l'année civile, charges refacturées comprises, ainsi que les prestations annexes facturées. Les impayés non encaissés ne comptent pas. Toutes les locations meublées du foyer se cumulent, y compris tourisme et résidences services. L'appréciation se fait par foyer, pas par bien ni par personne, et la première année est ramenée à une année pleine selon la durée d'exploitation.

Ce qui change réellement en LMP

	LMNP	LMP
Déficits	Report sur les bénéfices de location meublée non professionnelle	Imputation sur le revenu global selon les règles applicables
Plus-value	Régime des particuliers	Régime professionnel, avec exonérations sous conditions
Prélèvements	Prélèvements sociaux	Cotisations sociales des indépendants
IFI	Biens généralement compris	Exonération possible sous conditions strictes

Le LMP peut être favorable à un patrimoine générant des déficits et destiné à être cédé après plusieurs années. En contrepartie, les cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux et le régime de plus-value change. Le calcul doit être personnalisé.

Cas limites et pièges

Le franchissement involontaire. Une revalorisation de loyers, une année pleine ou le départ en retraite d'un conjoint peuvent déclencher la bascule. Le retour en arrière. Le statut est annuel, mais les conséquences des années LMP ne sont pas effacées. La cession l'année du basculement. Le régime de plus-value doit être vérifié avant de signer. Le tourisme. Les recettes saisonnières se cumulent avec les autres locations meublées.

Piloter le seuil

La répartition entre membres du foyer ne permet pas de contourner le seuil : toutes les recettes sont additionnées. Les leviers réels sont le calendrier des acquisitions et cessions, l'arbitrage entre meublé et nu et, le cas échéant, une structuration sociétaire. Le statut LMP n'est pas à fuir par principe ; l'erreur consiste à subir la bascule sans avoir anticipé les cotisations et le changement de plus-value. Le pilier LMNP et le dossier de fiscalité immobilière permet de suivre les règles du secteur.

Ce qu'il faut retenir

• 23 000 € déclenche un changement de statut, pas un plafond de chiffre d'affaires.
• Les recettes doivent aussi dépasser les autres revenus d'activité du foyer.
• Le seuil est distinct des plafonds du micro-BIC.
• L'appréciation est annuelle et porte sur toutes les locations meublées du foyer.
• Le LMP offre certains avantages, mais implique des cotisations et une fiscalité de sortie différente.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si je dépasse 23 000 € une seule année ?

Le statut s'apprécie année par année. Si les deux conditions sont réunies, vous êtes LMP pour cette année, puis pouvez redevenir LMNP si l'une des conditions disparaît.

Le seuil de 23 000 € s'apprécie-t-il par bien ou par foyer ?

Par foyer fiscal, toutes locations meublées cumulées. Il n'existe pas de seuil par bien ou par membre du foyer.

Les charges refacturées au locataire comptent-elles dans les 23 000 € ?

Oui. Les loyers, charges refacturées et prestations annexes encaissés sont pris en compte.

Peut-on choisir d'être LMP sans atteindre le seuil ?

Non. Le statut résulte du constat des deux conditions ; ce n'est pas une option.

Le seuil de 23 000 € est-il proratisé la première année ?

Les recettes de la première année sont appréciées en tenant compte de la durée d'exploitation, afin qu'une mise en location tardive n'échappe pas mécaniquement au seuil.