Taxe foncière et location meublée : qui paie quoi en 2026

En location meublée, la taxe foncière reste intégralement à la charge du propriétaire. Elle est établie au nom de celui qui détient le bien au 1^er janvier de l'année d'imposition, que le logement soit loué nu, meublé ou laissé vide. Une seule ligne de l'avis peut être refacturée au locataire : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). En sens inverse, le meublé ajoute un impôt que la location nue d'habitation ignore, la cotisation foncière des entreprises (CFE). Trois questions distinctes se posent donc, et les confondre coûte cher : qui est redevable, ce qui se refacture, et ce qui se déduit du résultat imposable.

La taxe foncière est due par le propriétaire, meublé ou non

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) frappe la propriété, pas l'occupation. Vous la devez si vous êtes propriétaire ou usufruitier d'un bien immobilier bâti au 1^er janvier de l'année d'imposition, et vous la devez même si le logement est loué à un locataire. Le choix du meublé plutôt que du nu ne modifie en rien cette règle : aucun régime de location ne transfère la TFPB au preneur.

Deux situations méritent d'être anticipées, parce qu'elles reviennent systématiquement.

• Vente en cours d'année : l'imposition est établie pour l'année entière au nom du propriétaire au 1^er janvier. Une clause de répartition au prorata temporis entre vendeur et acquéreur, courante dans les actes, produit ses effets entre les parties mais reste sans portée vis-à-vis de l'administration, qui continue de réclamer la totalité au redevable inscrit.
• Logement vacant : l'absence de locataire ne suspend pas la taxe foncière. Seule la TEOM peut faire l'objet d'une réduction, à condition que l'inoccupation soit indépendante de votre volonté, dure plus de trois mois et porte sur la totalité du bâtiment ou sur une partie louable séparément. La réclamation se dépose jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de l'inoccupation.

Les exonérations et dégrèvements liés à l'âge ou aux revenus concernent le logement que vous occupez vous-même, pas celui que vous mettez en location : le détail des cas ouverts figure dans notre article sur les exonérations de taxe foncière.

Qui paie quoi : le tableau de répartition

Quatre impositions locales peuvent se croiser sur un même logement meublé. Elles n'ont ni la même assiette, ni le même redevable, ni le même sort en matière de refacturation.

La TEOM, seule ligne de l'avis que vous pouvez récupérer

La TEOM figure sur le même avis d'imposition que la taxe foncière et elle est établie au nom du propriétaire. Vous l'acquittez donc, mais vous pouvez en demander le remboursement au locataire, à l'exclusion des frais de gestion de la fiscalité locale qui s'y ajoutent : elle fait partie des charges récupérables, au même titre que la taxe de balayage et la redevance d'assainissement. Cette liste de taxes récupérables est identique pour un bail meublé et pour un bail vide.

Un détail compte pour le calcul : la TEOM n'est pas assise sur la totalité de la valeur locative cadastrale, mais sur la moitié de celle-ci, comme la taxe foncière. Son montant ne dépend pas du service effectivement rendu, ce qui explique qu'elle reste due même lorsque le locataire fait peu appel à la collecte.

En meublé, le forfait de charges neutralise souvent la refacturation

C'est la vraie spécificité du meublé, et elle est régulièrement ignorée. Dans un bail d'habitation meublé, le contrat indique si les charges sont payées par provisions avec régularisation annuelle, ou par un forfait. Or le forfait obéit à une règle stricte : son montant est inscrit au bail, il ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges appliquées au précédent locataire, et surtout il ne peut donner lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure. Dans un bail mobilité, le forfait est la seule modalité possible.

Autrement dit, si vous avez opté pour le forfait, vous ne pourrez pas réclamer au locataire la TEOM à l'euro près en fin d'année : elle est réputée comprise dans le montant forfaitaire, y compris si l'avis d'imposition augmente. Le choix entre forfait et provisions n'est donc pas une simple question de confort administratif, c'est un arbitrage sur qui supporte la hausse de la fiscalité locale pendant la durée du bail. La mécanique générale des charges et de leur justification est détaillée dans notre dossier gestion locative.

Taxe d'habitation : tout dépend de qui occupe le meublé au 1^er janvier

La taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée depuis le 1^er janvier 2023. Subsiste la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui vise les locaux meublés non affectés à une habitation principale, ainsi que leurs dépendances immédiates. Le redevable est celui qui a la disposition du local meublé au 1^er janvier, ce qui donne trois cas de figure nets en location meublée.

Deux paramètres peuvent alourdir sensiblement la note sur le troisième cas. Les communes situées en zone tendue peuvent appliquer une majoration de THRS après délibération du conseil municipal. À l'inverse, pour l'imposition 2026, l'exonération des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes reste réservée aux zones France ruralités revitalisation (ZFRR), sur délibération prise avant le 1^er octobre 2025. À partir de l'imposition 2027, cette exonération ne sera plus limitée aux ZFRR : toute commune ou intercommunalité pourra la voter, à condition que la délibération intervienne avant le 1^er octobre 2026.

Une obligation déclarative conditionne tout cela. En tant que propriétaire d'un local d'habitation, vous devez déclarer l'occupation de votre bien auprès des services fiscaux, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr, avant le 1^er juillet en cas de premier dépôt ou de changement depuis la précédente déclaration. Vous indiquez si vous conservez la jouissance du logement et, si un tiers l'occupe, son identité. L'absence de déclaration ou une inexactitude vous expose à une amende de 150 € par local concerné. C'est cette déclaration qui évite qu'un logement loué en meublé à l'année soit taxé chez vous comme une résidence secondaire.

La CFE, l'impôt local propre au loueur en meublé

La location de locaux meublés est réputée professionnelle par nature au sens de la fiscalité locale : elle est donc passible de la CFE, y compris lorsque vous êtes un simple particulier et non une entreprise. C'est la principale différence avec la location nue à usage d'habitation, qui n'entre pas dans le champ de cet impôt. La CFE ne remplace pas la taxe foncière, elle s'y ajoute : la première frappe l'activité, la seconde la propriété.

Plusieurs exonérations existent, et beaucoup de bailleurs y entrent sans le savoir.

• Recettes faibles : vous êtes exonéré si votre chiffre d'affaires ou vos recettes n'excèdent pas 5 000 €, en application de l'article 1647 D du code général des impôts (CGI).
• Location accidentelle : la location d'une partie de votre habitation personnelle, principale ou secondaire, est exonérée lorsqu'elle ne présente aucun caractère périodique. Cette exonération confirme le principe général selon lequel la CFE ne vise que les activités habituelles.
• Pièce de votre habitation principale louée à un prix raisonnable : l'exonération suppose que les pièces fassent partie intégrante de votre habitation principale, qu'elles constituent la résidence principale du locataire ou du sous-locataire, et que le loyer reste dans des limites raisonnables. En 2026, l'administration retient un loyer annuel hors charges plafonné à 215 € par mètre carré en Île-de-France et 159 € dans les autres régions.
• Meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes : l'exonération joue sauf délibération contraire de la commune, à condition que les locaux fassent partie de votre habitation personnelle et ne constituent pas l'habitation du locataire.

L'exclusion la plus fréquente tient à cette notion d'habitation personnelle. Les personnes qui louent en meublé de tourisme classé non pas leur propre habitation, mais des locaux aménagés uniquement en vue de la location, sont en tout état de cause écartées du bénéfice de ces exonérations. De même, des pièces disposant d'une cuisine, d'un équipement sanitaire autonome et d'un accès indépendant forment des logements distincts de votre habitation principale, et ne donnent pas droit à l'exonération.

À défaut d'exonération, retenez deux mécanismes d'atténuation : l'activité est exonérée de CFE l'année de sa création, jusqu'au 31 décembre, et sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante. Au-delà de 152 500 € de chiffre d'affaires hors taxes, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises s'ajoute. Le service des impôts des entreprises du lieu de situation du logement est le seul interlocuteur en mesure de trancher votre cas.

Ce que la taxe foncière devient dans votre déclaration

Le sort fiscal de la taxe foncière dépend entièrement du régime d'imposition retenu. Au régime réel, elle vient en déduction du résultat ; au micro-BIC, elle est absorbée par l'abattement forfaitaire et n'apparaît nulle part.

La règle de déduction est générale : le 4° du 1 de l'article 39 du CGI admet en charges tous les impôts mis à la charge de l'entreprise et mis en recouvrement au cours de l'exercice, dès lors que leur déduction n'est pas expressément interdite par la loi. La taxe foncière d'un logement affecté à votre activité de location meublée remplit ces conditions. La taxe d'habitation qui frappe personnellement l'exploitant à raison d'un logement mis à sa disposition, à l'inverse, constitue une dépense étrangère à l'exploitation.

Attention à un effet de bord souvent négligé : les charges que vous récupérez auprès du locataire, TEOM comprise, sont des sommes encaissées. Elles entrent dans vos recettes brutes, celles-là mêmes qui servent à apprécier le plafond du micro-BIC comme le seuil de 23 000 € qui sépare le loueur non professionnel du loueur professionnel. Au régime réel, l'opération est neutre puisque la taxe payée est déduite en contrepartie ; au micro-BIC, elle augmente mécaniquement votre base imposable.

Exemple chiffré pour un studio meublé de longue durée

Vous louez un studio meublé 750 € par mois à un locataire qui en fait sa résidence principale, soit 9 000 € de loyers sur l'année. Votre avis de taxe foncière s'élève à 1 100 €, dont 180 € de TEOM que vous refacturez au locataire. Vos autres charges annuelles (assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, intérêts d'emprunt) atteignent 2 400 €.

• Recettes brutes déclarées : 9 000 € de loyers + 180 € de charges récupérées = 9 180 €, dans les deux régimes.
• Au micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % pour un meublé de longue durée, soit 4 590 € retranchés. Base imposable : 4 590 €. La taxe foncière n'est pas déduite.
• Au régime réel : 9 180 € − 1 100 € de taxe foncière et TEOM − 2 400 € d'autres charges = 5 680 € avant amortissement.

Sur ces seules données, le micro-BIC reste plus favorable, parce que l'abattement de 4 590 € dépasse les 3 500 € de charges réelles. Le rapport s'inverse dès que vous ajoutez la dotation aux amortissements du bâti et du mobilier, propre au régime réel : c'est l'arbitrage détaillé dans notre comparatif micro-BIC ou régime réel en LMNP. Le raisonnement à retenir est simple : une taxe foncière élevée est un argument en faveur du réel, jamais un argument en faveur du micro.

Sur le plan pratique, la taxe foncière se reporte parmi les impôts et taxes de la liasse professionnelle, avec les autres charges déductibles de l'exercice ; la marche à suivre complète figure dans notre guide pour déclarer ses revenus LMNP. Rappelons enfin que le meublé de tourisme non classé suit des règles distinctes : plafond du micro-BIC ramené à 15 000 € de recettes 2026 et abattement de 30 %, ce qui fait basculer beaucoup plus tôt vers le régime réel, donc vers la déduction effective de la taxe foncière.

Ce qu'il faut retenir

• La taxe foncière est due par le propriétaire ou l'usufruitier au 1^er janvier, sans exception liée au meublé, et n'est jamais une charge récupérable.
• Seules la TEOM, la taxe de balayage et la redevance d'assainissement se refacturent au locataire, hors frais de gestion de la fiscalité locale.
• Dans un bail meublé au forfait de charges, aucune régularisation n'est possible : la hausse de la TEOM reste à votre charge jusqu'au terme du bail.
• La taxe d'habitation ne pèse sur vous que si vous conservez la disposition du logement meublé au 1^er janvier, ce que la déclaration d'occupation sert précisément à établir, sous peine de 150 € d'amende par local.
• La location meublée est passible de la CFE, avec une exonération de plein droit sous 5 000 € de recettes et plusieurs cas liés à l'habitation personnelle du loueur.
• La taxe foncière n'est déductible qu'au régime réel ; au micro-BIC, l'abattement forfaitaire est réputé la couvrir.

FAQ

Le locataire d'un meublé doit-il rembourser la taxe foncière ?

Non. La taxe foncière est établie au nom du propriétaire ou de l'usufruitier et ne figure pas parmi les charges récupérables. Seule la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, présente sur le même avis d'imposition, peut être demandée au locataire, à l'exclusion des frais de gestion.

La taxe foncière est-elle déductible en location meublée ?

Uniquement au régime réel, où elle constitue une charge de l'exercice au même titre que les autres impôts mis à la charge de l'activité. Au micro-BIC, aucune charge n'est déductible : l'abattement forfaitaire de 50 % pour un meublé de longue durée, ou de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, est réputé couvrir l'ensemble des frais.

Qui paie la taxe d'habitation dans un logement meublé loué ?

Cela dépend de l'affectation du logement au 1^er janvier. Si le locataire en fait sa résidence principale, personne ne la paie puisque la taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée depuis le 1^er janvier 2023. Si le locataire à l'année en fait une résidence secondaire, il en est redevable. Si vous conservez la disposition du bien entre deux locations saisonnières, elle vous incombe.

Un loueur en meublé non professionnel doit-il payer la CFE ?

En principe oui, car la location meublée est réputée professionnelle par nature pour la fiscalité locale, même exercée par un particulier. Vous en êtes toutefois exonéré si vos recettes n'excèdent pas 5 000 €, en cas de location accidentelle d'une partie de votre habitation personnelle, ou lorsque vous louez une pièce de votre habitation principale à un prix raisonnable au locataire qui en fait sa résidence principale.

Qui paie la taxe foncière si le logement est vendu en cours d'année ?

Le propriétaire au 1^er janvier reste redevable de la totalité de la taxe pour l'année entière. La clause de répartition au prorata temporis fréquemment insérée dans l'acte de vente organise un remboursement entre vendeur et acquéreur, mais elle ne modifie pas l'identité du redevable vis-à-vis de l'administration fiscale.

Où vérifier ces règles avant de payer ?

Les règles de redevabilité sont exposées sur la fiche Service-Public consacrée à la taxe foncière sur les propriétés bâties et la liste des charges récupérables sur celle relative aux charges locatives. Pour la CFE, l'administration détaille les cas d'exonération du loueur en meublé sur impots.gouv.fr.