Exonération de taxe foncière : tous les cas en 2026

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) n'est pas due dans tous les cas : le Code général des impôts prévoit des exonérations liées au bien lui-même, d'autres liées à la situation du propriétaire, et un plafonnement en fonction des revenus. Pour un investisseur, trois dispositifs concentrent l'essentiel de l'enjeu : l'exonération de deux ans des constructions nouvelles, l'exonération de trois ans après travaux d'économie d'énergie dans les communes qui l'ont votée, et le dégrèvement pour vacance locative subie. Presque tous ces dispositifs supposent une démarche déclarative dans un délai précis : passé ce délai, le droit est perdu, même si les conditions de fond sont remplies. Cette page recense les cas applicables en 2026, avec les seuils publiés par l'administration pour les revenus perçus en 2025.

Deux familles d'exonération à ne pas confondre

Les exonérations de taxe foncière se répartissent en deux groupes qui n'obéissent pas à la même logique. Le premier tient au bien : sa nouveauté, sa performance énergétique, son usage, sa localisation. Le second tient à la personne du propriétaire : son âge, son handicap, son revenu fiscal de référence (RFR). Un bailleur ne relève en pratique que du premier groupe, puisque les exonérations personnelles visent la résidence principale.

Famille	Fondement	Bien concerné	Automatique ?
Liée au bien	Construction neuve, travaux, usage, zonage	Tout local, y compris locatif	Non : déclaration obligatoire, souvent délibération de la commune
Liée au propriétaire	Âge, handicap, allocations, revenus	Habitation principale du propriétaire	Oui si l'administration dispose des informations

Une troisième catégorie, distincte, échappe à ce classement : le dégrèvement. Il ne supprime pas l'imposition à la source, il en efface tout ou partie après coup, sur réclamation. C'est le mécanisme retenu pour la vacance locative et pour le plafonnement en fonction des revenus. La distinction n'est pas cosmétique : un dégrèvement se demande, et il se demande dans un délai. L'articulation de cette taxe avec le reste de votre imposition locative est détaillée dans notre dossier sur la fiscalité immobilière.

Construction neuve : deux ans d'exonération, sous condition de déclaration

Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d'habitation sont exonérées de TFPB pendant les deux années qui suivent celle de l'achèvement des travaux. L'exonération porte sur la part de la taxe revenant à la commune et à l'intercommunalité. Elle ne couvre pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : vous pouvez donc recevoir un avis ne portant que sur cette dernière.

La condition de forme est stricte. Selon la fiche publiée par l'administration fiscale, l'exonération, partielle ou totale, ne s'obtient que si le propriétaire déclare le bien dans les 90 jours suivant la fin des travaux. La déclaration se fait sur l'espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers ». Un bâtiment est considéré comme achevé au sens fiscal même si le chauffage, la peinture ou le revêtement des murs ne sont pas terminés, et même si de petites malfaçons subsistent : le compteur des 90 jours ne s'arrête pas pendant les finitions.

Ce que la commune peut retirer

Cette exonération n'est pas intangible. Par délibération, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peut la supprimer totalement pour les locaux d'habitation, ou la réduire à un taux compris entre 40 % et 90 %. Elle peut aussi choisir de ne la maintenir que pour les logements non financés par des prêts aidés de l'État. Avant d'intégrer deux années de taxe foncière nulle dans un plan de financement en construction ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), interrogez la mairie sur la délibération en vigueur : l'écart entre une exonération à 100 % et une exonération supprimée porte sur deux annuités pleines.

Pour les bâtiments à usage autre que l'habitation, l'exonération de deux ans n'est que partielle. C'est un point à vérifier auprès du centre des impôts avant tout achat de locaux professionnels ou de dépendances non affectées à l'habitation.

Travaux d'économie d'énergie : trois ans, sur délibération

Un logement ancien qui a fait l'objet de travaux d'économie d'énergie peut être exonéré de TFPB pendant trois ans, à hauteur de 50 % à 100 % de la taxe, dans les communes qui ont voté ce dispositif. L'exonération court à partir de l'année qui suit celle de la fin du paiement des travaux, et ne peut pas être renouvelée pendant les dix années qui suivent son terme.

Condition	Contenu
Ancienneté du logement	Achevé depuis plus de 10 ans au 1er janvier de la première année d'exonération (règle applicable depuis le 1er janvier 2025)
Nature des travaux	Prestations de rénovation énergétique et équipements associés bénéficiant d'un taux réduit de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ; les dépenses d'entretien sont exclues
Montant	Plus de 10 000 € payés l'année précédant la première année d'exonération, ou plus de 15 000 € sur les 3 années précédentes
Durée	3 ans, à hauteur de 50 % à 100 % selon la délibération
Formalité	Déclaration au centre des impôts avec justificatifs, avant le 1er janvier de la 1re année d'exonération

Les logements achevés avant le 1er janvier 1989, qui relevaient de l'ancienne rédaction du texte, conservent leur exonération pour la durée restant à courir s'ils en remplissaient les conditions. Ces règles figurent sur la fiche « Taxe foncière sur les propriétés bâties » de service-public.gouv.fr, qui renvoie également à un simulateur d'éligibilité commune par commune.

Pour un bailleur, ce dispositif se raisonne avec le calendrier des interdictions de location issu de la loi Climat et résilience : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront au 1er janvier 2028 et les logements classés E au 1er janvier 2034. Des travaux engagés pour sortir d'une classe interdite peuvent, s'ils remplissent les conditions ci-dessus et si la commune a délibéré, ouvrir trois ans d'exonération en plus du gain locatif. Ce sont deux calendriers distincts : l'exonération suit la date de paiement des travaux, l'interdiction suit la date de classement du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les autres exonérations soumises à délibération locale

Plusieurs dispositifs n'existent que si la commune ou l'EPCI les a votés. Ils sont invisibles pour qui ne les demande pas : aucun n'est appliqué d'office, et tous supposent une déclaration accompagnée de justificatifs auprès du centre des impôts du lieu de situation du bien.

Situation	Durée	Portée
Logement neuf à haut niveau de performance énergétique	5 ans à compter de l'année suivant l'achèvement	50 % à 100 % de la taxe
Local à usage de bureau transformé en logement	5 ans à compter de l'année suivant l'achèvement des travaux	Exonération sur délibération
Logement acquis et amélioré avec une aide de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), situé en zone France ruralités revitalisation (ZFRR)	15 ans à compter de l'année suivant l'achèvement des travaux	Cesse définitivement si le logement n'est plus loué pendant 12 mois consécutifs
Logement acquis au moyen d'un bail réel solidaire (BRS)	Durée du bail	Abattement dont le montant est fixé par la délibération
Logement en location-accession	15 ans à partir de l'année suivant l'achèvement	À vérifier auprès du centre des impôts
Logement proche d'un site à risques (plan de prévention des risques technologiques, installation Seveso, plan de prévention des risques miniers)	Variable	15 % à 50 % selon les cas

Deux régimes concernent par ailleurs le foncier agricole : un bâtiment rural affecté de manière exclusive et permanente à un usage agricole est exonéré de plein droit, à compter du 1er janvier de l'année suivant son affectation, y compris s'il est exploité par une autre personne que le propriétaire. En revanche, un bâtiment aménagé en magasin de vente ne l'est pas, faute de servir à la production. Ce point mérite l'attention de qui achète un corps de ferme ou un ensemble mixte, au même titre que l'analyse des lots dans un immeuble de rapport.

Logement vacant : le dégrèvement que les bailleurs oublient

Un logement destiné à la location et qui n'est pas loué peut ouvrir droit à un dégrèvement de taxe foncière. Le mécanisme est exceptionnel et strictement encadré : il ne récompense pas la vacance choisie, il compense une vacance subie. Trois conditions doivent être réunies simultanément.

Condition	Précision
Cause de la vacance	Indépendante de la volonté du propriétaire
Durée	Au moins 3 mois consécutifs
Étendue	Ensemble du logement, ou partie pouvant être louée séparément

Le dégrèvement est accordé à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance, et il s'étend aux autres taxes figurant sur l'avis, TEOM comprise. Il s'obtient par une réclamation déposée auprès du centre des impôts du lieu de situation du logement : rien n'est automatique, et un propriétaire qui paie sans réclamer ne récupère rien.

La restriction décisive tient au régime de location. L'administration exclut expressément les locations saisonnières et les locations meublées du bénéfice de ce dégrèvement. Un investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP) qui subit plusieurs mois de vacance ne peut donc pas s'en prévaloir : sa seule voie de compensation reste la déduction de la taxe foncière de ses recettes au régime réel, selon les modalités décrites dans notre guide pour déclarer ses revenus de location meublée. En location nue au régime réel, la taxe foncière est de la même façon une charge déductible des revenus fonciers ; au micro-foncier, elle est réputée couverte par l'abattement forfaitaire de 30 % applicable en deçà de 15 000 € de recettes brutes annuelles.

Exonérations liées à l'âge, au handicap et aux revenus

Ces exonérations visent l'habitation principale du propriétaire, jamais un bien mis en location. Elles reposent sur le RFR de l'année précédente, corrigé selon les règles fiscales, et sur le nombre de parts du foyer. Les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) et de l'allocation supplémentaire d'invalidité (Asi) sont exonérés sans condition de ressources ; les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) et les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier le sont sous condition de revenus.

Nombre de parts	Revenus 2025 à ne pas dépasser (métropole)
1 part	12 793 €
1,25 part	14 501 €
1,5 part	16 209 €
1,75 part	17 917 €
2 parts	19 625 €
2,5 parts	23 041 €
3 parts	26 457 €
Majoration par demi-part supplémentaire	3 416 €
Majoration par quart de part supplémentaire	1 708 €

Ces limites sont celles publiées pour la TFPB 2026, sur les revenus perçus en 2025, en métropole. Les plafonds applicables en Martinique, en Guadeloupe, à La Réunion, en Guyane et à Mayotte sont plus élevés et figurent dans la même fiche officielle. Trois précisions structurent l'application de ces seuils :

• Entre 65 et 75 ans au 1er janvier 2026, un propriétaire qui n'est pas exonéré bénéficie, sous les mêmes plafonds de revenus, d'une réduction de 100 € sur la taxe foncière de son habitation principale.
• Pour les plus de 75 ans, l'exonération peut s'étendre à une résidence secondaire, à condition de l'habiter.
• Un propriétaire entré en établissement d'accueil spécialisé reste exonéré pour son ancien logement s'il en conserve la jouissance exclusive, c'est-à-dire s'il ne le loue ni ne le prête. Le mettre en location fait perdre l'exonération.

La perte du droit n'est jamais brutale : l'exonération est prolongée deux ans, puis un abattement sur la valeur locative s'applique les deux années suivantes, des deux tiers la première année et d'un tiers la seconde.

Le plafonnement à 50 % des revenus, dernier filet

À défaut d'exonération, la taxe foncière de l'habitation principale peut être plafonnée. Le plafonnement supprime la fraction de la taxe qui dépasse 50 % des revenus du foyer fiscal. Il suppose deux conditions cumulatives : ne pas avoir été soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'année précédant celle de l'imposition, et disposer d'un RFR inférieur aux limites suivantes.

Nombre de parts	Revenus 2025 à ne pas dépasser (métropole)
1 part	30 083 €
1,5 part	37 112 €
2 parts	42 645 €
2,5 parts	48 178 €
3 parts	53 711 €
4 parts	64 777 €
Au-delà de 4 parts	64 777 € + 5 533 € par demi-part supplémentaire

Le plafonnement ne s'applique pas d'office : il faut déposer une réclamation dès réception de l'avis d'imposition, et au plus tard avant le 31 décembre de l'année suivante. La taxe doit être payée dans l'intervalle, sauf sursis de paiement expressément demandé. Ce dispositif ne concerne que la résidence principale : un bailleur dont la charge de taxe foncière devient disproportionnée par rapport aux loyers encaissés n'a pas d'équivalent à sa disposition, et doit raisonner en rendement net, taxe foncière et prélèvements sociaux sur revenus fonciers déduits.

Exemple chiffré : une VEFA livrée en 2026

Un investisseur fait livrer en octobre 2026 un appartement acheté en VEFA. La taxe foncière théorique du bien s'établirait à 1 250 €, dont 170 € de TEOM. Il dépose sa déclaration foncière en ligne 40 jours après la livraison, donc dans le délai de 90 jours. L'exonération de deux ans porte sur les taxes foncières 2027 et 2028, c'est-à-dire les deux années qui suivent celle de l'achèvement.

Hypothèse de délibération communale	Part exonérée sur 1 080 € (hors TEOM)	À payer par an	Gain sur 2 ans
Aucune délibération restrictive	1 080 €	170 € (TEOM seule)	2 160 €
Exonération réduite à 60 %	648 €	602 €	1 296 €
Exonération supprimée	0 €	1 250 €	0 €

Trois plans de trésorerie très différents pour un même bien. Le même investisseur qui aurait déposé sa déclaration au 95e jour perdrait l'intégralité du bénéfice dans les trois scénarios, sans recours possible sur le fond. Les montants retenus ici sont des hypothèses de travail : remplacez-les par la taxe foncière réelle du bien, indiquée sur l'avis d'imposition du vendeur ou estimée par le promoteur, et par la délibération effective de votre commune. L'acquisition dans le neuf peut par ailleurs croiser d'autres dispositifs en cours de déploiement, suivis dans notre dossier sur le statut du bailleur privé.

Ce qu'il faut retenir

• Une construction neuve à usage d'habitation est exonérée de TFPB deux ans, mais uniquement si la déclaration foncière est déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux.
• La commune ou l'EPCI peut réduire cette exonération à un taux compris entre 40 % et 90 %, voire la supprimer : vérifiez la délibération avant de bâtir un plan de financement dessus.
• La TEOM n'est jamais couverte par l'exonération de deux ans.
• Les travaux d'économie d'énergie ouvrent 3 ans d'exonération de 50 % à 100 % dans les communes qui l'ont votée, au-delà de 10 000 € de dépenses sur un an ou 15 000 € sur trois ans, pour un logement achevé depuis plus de 10 ans.
• La vacance locative subie d'au moins 3 mois ouvre un dégrèvement sur réclamation, mais les locations meublées et saisonnières en sont exclues.
• Les exonérations liées à l'âge, au handicap et aux revenus ne visent que l'habitation principale du propriétaire, avec un plafond de RFR de 12 793 € pour une part en métropole sur les revenus 2025.

Questions fréquentes

Comment obtenir l'exonération de taxe foncière pendant 2 ans sur une maison neuve ?

Vous devez déclarer la construction sur votre espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers », dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux. Sans cette déclaration dans le délai, l'exonération est perdue, même si toutes les autres conditions sont réunies.

L'exonération de 2 ans s'applique-t-elle à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?

Non. La TEOM reste due pendant les deux années d'exonération. Vous pouvez donc recevoir un avis de taxe foncière ne portant que sur cette taxe. En location nue, elle fait partie des charges récupérables auprès du locataire.

Un logement locatif vide peut-il être exonéré de taxe foncière ?

Il ne s'agit pas d'une exonération mais d'un dégrèvement, accordé sur réclamation si la vacance est indépendante de votre volonté, dure au moins trois mois consécutifs et porte sur l'ensemble du logement ou sur une partie louable séparément. Les locations meublées et saisonnières en sont exclues.

À quel âge est-on exonéré de taxe foncière ?

Il n'existe pas d'exonération liée au seul âge. À partir de 75 ans au 1er janvier, l'exonération de l'habitation principale suppose un revenu fiscal de référence inférieur aux plafonds publiés, soit 12 793 € pour une part en métropole sur les revenus 2025. Entre 65 et 75 ans, sous les mêmes plafonds, la taxe est réduite de 100 €.

Des travaux de rénovation énergétique suffisent-ils à exonérer de taxe foncière ?

Non : l'exonération n'existe que si la commune ou l'EPCI l'a votée. Il faut en outre plus de 10 000 € de dépenses éligibles au taux réduit de TVA l'année précédente, ou plus de 15 000 € sur trois ans, un logement achevé depuis plus de 10 ans, et une déclaration déposée avant le 1er janvier de la première année d'exonération.