Statut du bailleur privé 2026 : amortissement, conditions

Depuis la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, les particuliers qui achètent un logement destiné à la location nue de longue durée peuvent déduire de leurs revenus fonciers un amortissement annuel du bien, une mécanique jusqu'ici réservée à la location meublée.

Ce qui change

Le statut du bailleur privé — parfois appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement — crée pour la première fois un amortissement fiscal en location nue. Vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers un pourcentage du prix d'acquisition du logement, ce qui réduit votre base imposable, voire génère un déficit foncier. Il succède au dispositif Pinel, éteint fin 2024, mais repose sur une logique différente : le Pinel offrait une réduction d'impôt, le statut du bailleur privé diminue le revenu imposable. Il complète le panorama de la fiscalité immobilière et doit être comparé aux régimes de location meublée au réel avant de choisir un investissement.

Qui est concerné

Le dispositif s'adresse aux personnes physiques qui investissent en direct ou via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, comme une SCI à l'IR, et qui respectent l'ensemble des conditions suivantes :

• Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : logement acquis, en état futur d'achèvement, ou permis de construire déposé dans cette fenêtre.
• Location nue à usage de résidence principale du locataire, de manière continue.
• Engagement de location de 9 ans minimum.
• Loyers et ressources du locataire plafonnés, selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.
• Locataire hors du foyer fiscal du propriétaire ; la location à certains membres de la famille proche est également exclue.
• Logement neuf, ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et permettant d'atteindre une classe A ou B au DPE après rénovation.

Aucun zonage géographique n'est imposé : contrairement au Pinel, tout le territoire est éligible. Le nombre de logements n'est pas limité, mais le montant total d'amortissement déductible est plafonné par foyer fiscal.

Avant / après

Le mécanisme d'amortissement, mode d'emploi

L'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'acquisition du logement : la quote-part correspondant au terrain n'est pas amortissable. Le taux annuel dépend du type de bien et du niveau de loyer pratiqué.

Le plafond s'apprécie par an et par foyer fiscal, tous biens confondus, et l'excédent d'amortissement non utilisé une année n'est pas reportable.

1. Articulation avec le déficit foncier. L'amortissement s'ajoute aux charges déductibles classiques. Si l'ensemble excède les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global dans les conditions de droit commun, soit 10 700 € par an (21 400 € en cas de rénovation énergétique d'une passoire thermique), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
2. Incompatibilité avec le micro-foncier. L'option pour l'amortissement impose le régime réel d'imposition des revenus fonciers.
3. Réintégration à la revente. Les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.

Exemple chiffré

Vous achetez un logement neuf 200 000 € et le louez en loyer intermédiaire. La base amortissable est de 160 000 € (80 % du prix). L'amortissement annuel s'élève à 5 600 € (3,5 %), sous le plafond de 8 000 €. Sur les 9 ans de l'engagement, vous déduisez ainsi 50 400 € de vos revenus fonciers. Pour un contribuable imposé dans la tranche à 30 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, l'économie d'impôt annuelle avoisine 2 643 €, avant prise en compte des autres charges déductibles et sous réserve de la réintégration des amortissements dans la plus-value en cas de revente.

Les contreparties à peser avant d'opter

L'engagement de 9 ans est ferme : en cas de rupture anticipée hors cas de force majeure, les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année de remise en cause. Le même mécanisme s'applique si les conditions de location cessent d'être respectées. Enfin, le dispositif ne se cumule pas, pour un même logement, avec la réduction d'impôt pour investissement outre-mer.

Calendrier d'application

Ce qui reste incertain

• Les plafonds précis de loyers et de ressources par niveau relèvent de textes réglementaires.
• La doctrine administrative est en cours de constitution : décomposition terrain/bâti, annexes et modalités déclaratives appellent des précisions.
• La durée totale d'amortissement au-delà de l'engagement initial mérite confirmation sur le texte consolidé.

En cas de doute sur un montant ou une condition, référez-vous au texte de la loi de finances pour 2026 sur Legifrance et à la documentation d'impots.gouv.fr, seules sources faisant foi.

FAQ

Le statut du bailleur privé s'applique-t-il à la location meublée ?

Non. Le dispositif concerne exclusivement la location nue à usage de résidence principale. La location meublée relève du régime LMNP, qui dispose de son propre mécanisme d'amortissement.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à certains proches parents. Louer à un tiers sans lien familial reste la configuration la plus sûre.

L'amortissement est-il perdu à la revente ?

Il n'est pas « perdu », mais il est réintégré : les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.

Le dispositif est-il limité à certaines zones ?

Non. Contrairement au Pinel, aucun zonage ne s'applique : le logement peut se situer partout en France, sous réserve du respect des plafonds de loyers et de ressources.

Sources officielles

• Loi de finances pour 2026 (texte consolidé) — Legifrance
• Documentation fiscale — impots.gouv.fr
• Fiches pratiques investissement locatif — service-public.fr