Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : calcul et paiement

Les revenus fonciers, c'est-à-dire les loyers d'une location nue, supportent deux impositions distinctes : l'impôt sur le revenu au barème progressif et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ce taux se décompose en contribution sociale généralisée (CSG) à 9,2 %, contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à 0,5 % et prélèvement de solidarité à 7,5 %, selon les taux publiés par service-public.gouv.fr. Les prélèvements sociaux ne se calculent pas sur les loyers encaissés mais sur le revenu net foncier, après abattement de 30 % au micro-foncier ou après déduction des charges réelles au régime réel. Ils sont payés en deux temps : un acompte prélevé en cours d'année, puis un solde sur l'avis d'imposition commun reçu entre août et septembre.

Ce que recouvrent les 17,2 %

Les 17,2 % ne sont pas un impôt unique mais la somme de trois contributions distinctes, chacune avec sa propre logique de recouvrement et de déductibilité. Le tableau ci-dessous reprend les taux applicables aux revenus fonciers publiés par l'administration.

Contribution	Taux applicable aux revenus fonciers	Déductible du revenu global
Contribution sociale généralisée (CSG)	9,2 %	Oui, à hauteur de 6,8 %
Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS)	0,5 %	Non
Prélèvement de solidarité	7,5 %	Non
Total	17,2 %	—

Ces taux sont ceux figurant sur la fiche « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine » de service-public.gouv.fr. Ils s'ajoutent à l'impôt sur le revenu : un bailleur dont le taux marginal d'imposition est de 30 % supporte donc une pression fiscale de 47,2 % sur chaque euro de revenu foncier net, avant prise en compte de la CSG déductible.

Un taux propre aux revenus fonciers

La même fiche distingue le cas général des revenus du patrimoine, taxé à 18,6 % pour les revenus de 2026 (CSG à 10,6 %, CRDS à 0,5 %, prélèvement de solidarité à 7,5 %), et les revenus fonciers, restés à 17,2 %. Cette distinction est la source d'erreur la plus fréquente : un taux lu dans un article généraliste sur « les revenus du patrimoine » ne s'applique pas nécessairement à vos loyers. Vérifiez toujours la ligne « revenus fonciers » avant de reporter un chiffre dans un calcul de rendement. Les autres régimes d'imposition des revenus locatifs sont rassemblés dans notre guide de la fiscalité immobilière.

Sur quelle base les prélèvements sociaux sont calculés

L'assiette des prélèvements sociaux est le revenu net foncier imposable, identique à celle de l'impôt sur le revenu. Aucun prélèvement social n'est donc calculé sur les loyers bruts. La méthode de détermination de ce revenu net dépend du régime d'imposition.

Régime	Condition	Base des prélèvements sociaux
Micro-foncier	Revenus bruts fonciers du foyer inférieurs ou égaux à 15 000 €	Loyers bruts après abattement forfaitaire de 30 %
Réel	Au-delà de 15 000 €, ou sur option irrévocable pendant 3 ans	Loyers bruts diminués des charges réelles et justifiées

Au micro-foncier, l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement par l'administration et remplace toute déduction de charges. Au réel, les charges déductibles comprennent notamment les frais de réparation et d'entretien, les travaux d'amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière. Les travaux de construction, d'agrandissement ou de transformation ne sont pas déductibles. Ces règles sont détaillées sur la fiche revenus locatifs en location non meublée de service-public.gouv.fr.

En cas de déficit foncier

Un résultat foncier négatif ne génère aucun prélèvement social : il n'y a pas de base taxable. La documentation fiscale précise d'ailleurs que, pour le calcul de l'acompte, un résultat foncier déficitaire est retenu pour une valeur nulle. Le déficit issu des dépenses autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un bien d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. La fraction excédentaire et celle liée aux intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et diminuent donc l'assiette des prélèvements sociaux de ces années-là.

Exemple chiffré : 14 400 € de loyers au régime réel

Un logement loué nu rapporte 14 400 € de loyers sur l'année. Les charges réelles et justifiées s'élèvent à 5 400 € : 2 800 € d'intérêts d'emprunt, 1 100 € de taxe foncière, 900 € de charges de copropriété non récupérables et 600 € d'assurance. Le revenu net foncier imposable est donc de 14 400 € − 5 400 € = 9 000 €.

Poste	Calcul	Montant
Revenu net foncier	14 400 € − 5 400 €	9 000 €
CSG (9,2 %)	9 000 € × 9,2 %	828 €
CRDS (0,5 %)	9 000 € × 0,5 %	45 €
Prélèvement de solidarité (7,5 %)	9 000 € × 7,5 %	675 €
Total prélèvements sociaux	9 000 € × 17,2 %	1 548 €
Impôt sur le revenu (tranche à 30 %)	9 000 € × 30 %	2 700 €
Charge fiscale totale	2 700 € + 1 548 €	4 248 €

Sur ce dossier, les prélèvements sociaux représentent près de 36 % de la charge fiscale totale. Le bailleur conserve 4 752 € de revenu net foncier après impôt et prélèvements sociaux, avant remboursement du capital emprunté, qui n'est pas une charge déductible. Le taux marginal de 30 % retenu ici est une hypothèse : remplacez-le par le vôtre, indiqué sur votre avis d'imposition, pour obtenir votre propre résultat. Le même bien détenu par une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu produirait des revenus fonciers imposés entre les mains de chaque associé selon la même mécanique.

Quand et comment vous les payez

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont payés en deux temps depuis la mise en place du prélèvement à la source. Un acompte est prélevé en cours d'année sur votre compte bancaire, puis l'avis d'imposition reçu l'année suivante établit le montant définitif et solde la différence.

La documentation fiscale est explicite sur le contenu de cet acompte : les revenus fonciers sont soumis à un acompte de prélèvements sociaux acquitté dans les mêmes conditions et selon la même périodicité que l'acompte d'impôt sur le revenu, et sur une assiette identique. Le taux appliqué par l'administration additionne donc votre taux de prélèvement à la source et les 17,2 % de prélèvements sociaux, comme le montrent les exemples de calcul publiés au Bulletin officiel des finances publiques sur l'assiette de l'acompte.

Étape	Calendrier
Acompte mensuel	Le 15 de chaque mois
Acompte trimestriel, sur option	15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre
Avis d'imposition commun impôt et prélèvements sociaux	Entre août et septembre

L'option pour le prélèvement trimestriel s'exerce dans le service « Gérer mon prélèvement à la source » sur impots.gouv.fr ; exercée avant le 30 septembre, elle prend effet au 1er janvier suivant et vaut pour l'année entière, avec reconduction tacite. C'est également là que se crée un acompte lorsque vous commencez à percevoir des loyers, et que se module son montant quand les revenus varient, selon la page consacrée aux acomptes de prélèvement à la source. Reprenons l'exemple précédent : avec 9 000 € de revenu net foncier de référence et un taux de prélèvement à la source de 10 %, l'acompte mensuel s'établit à (9 000 € × 10 %) / 12 + (9 000 € × 17,2 %) / 12, soit 75 € + 129 € = 204 €.

La CSG déductible à 6,8 %

Une fraction de la CSG payée sur les revenus fonciers est déductible du revenu global. Cette part déductible est de 6,8 %, à condition que les revenus concernés soient imposés au barème progressif, ce qui est toujours le cas des revenus fonciers. Le reste, soit 2,4 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité, n'est pas déductible.

Le décalage temporel est la subtilité à connaître : la déduction s'opère sur les revenus de l'année du paiement de la CSG, et non sur ceux qui l'ont générée. Vous déduisez ainsi de vos revenus d'une année N la part déductible de la CSG effectivement payée en N, calculée sur les revenus de N−1. Le montant est prérempli sur votre déclaration : vous n'avez rien à calculer, mais vous avez tout intérêt à le vérifier.

Dans notre exemple, la CSG déductible s'élève à 9 000 € × 6,8 % = 612 €. Pour un foyer dont la tranche marginale est de 30 %, cette déduction représente une économie d'impôt de 183,60 € l'année de son imputation. Elle ne réduit jamais l'assiette des prélèvements sociaux eux-mêmes, uniquement celle de l'impôt sur le revenu.

Location nue, meublée, SCPI : ne pas confondre les régimes

Le taux de 17,2 % vaut pour les revenus fonciers, donc pour la location nue. Dès que le bien est loué meublé, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers : le taux à retenir n'est plus automatiquement celui de la ligne « revenus fonciers ». La marche à suivre déclarative propre à ce statut est détaillée dans notre guide pour déclarer ses revenus de location meublée non professionnelle, qui rappelle de se reporter au taux figurant sur l'avis d'imposition plutôt qu'à une valeur reprise ailleurs.

Pour un investissement en société civile de placement immobilier (SCPI), la quote-part de revenus locatifs français distribuée aux associés est imposée dans la catégorie des revenus fonciers : elle suit donc la mécanique décrite ici, assiette nette et prélèvements sociaux compris. Les autres composantes de la distribution, notamment les revenus financiers et les revenus de source étrangère, obéissent à des règles différentes. Notre page sur la définition et le fonctionnement d'une SCPI précise ce que recouvre une distribution.

Enfin, le cadre applicable à la location nue évolue : les évolutions en cours et leurs conditions d'amortissement sont suivies dans notre dossier sur le statut du bailleur privé.

Non-résidents et affiliés à un régime social européen

Deux situations dérogent au taux plein de 17,2 %. Si vous résidez en France mais travaillez dans un pays de l'Espace économique européen ou en Suisse et êtes affilié à la sécurité sociale obligatoire de ce pays, vous n'êtes pas soumis à la CSG ni à la CRDS : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû sur vos revenus fonciers.

Si vous êtes fiscalement domicilié hors de France, certains de vos revenus de source française restent soumis aux prélèvements sociaux, notamment les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Le régime dépend de votre pays de résidence et de votre affiliation sociale : faites-le confirmer par le service des impôts des particuliers non-résidents avant tout calcul de rendement net. À noter également que les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit, par convention fiscale internationale, à un crédit d'impôt égal à l'impôt français ne sont pas pris en compte dans l'acompte.

Ce qu'il faut retenir

• Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %.
• La base est le revenu net foncier, après abattement de 30 % au micro-foncier ou après charges réelles au régime réel, jamais les loyers bruts.
• Un résultat foncier déficitaire ne génère aucun prélèvement social et réduit l'assiette des années suivantes.
• Un acompte est prélevé le 15 de chaque mois, ou trimestriellement sur option ; le solde figure sur l'avis d'imposition reçu entre août et septembre.
• 6,8 % de CSG sont déductibles du revenu global, l'année du paiement et non l'année de perception des loyers.
• Le taux de 17,2 % vaut pour la location nue : la location meublée relève des BIC et d'un autre régime.

Questions fréquentes

Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

Le taux global est de 17,2 %, composé de 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Il s'ajoute à l'impôt sur le revenu calculé au barème progressif.

Les prélèvements sociaux se calculent-ils sur les loyers bruts ?

Non. Ils portent sur le revenu net foncier, c'est-à-dire les loyers après abattement forfaitaire de 30 % au micro-foncier, ou après déduction des charges réelles et justifiées au régime réel.

Paie-t-on des prélèvements sociaux en cas de déficit foncier ?

Non : sans revenu net positif, il n'y a pas de base taxable. Pour le calcul de l'acompte, un résultat foncier déficitaire est retenu pour une valeur nulle, et les déficits reportés viennent réduire l'assiette des années suivantes.

Quelle part de CSG est déductible du revenu global ?

La part déductible est de 6,8 %, dès lors que les revenus sont imposés au barème progressif. Elle se déduit des revenus de l'année du paiement de la CSG et le montant est prérempli sur la déclaration.

Un non-résident paie-t-il des prélèvements sociaux sur ses loyers français ?

Les revenus fonciers de source française d'un contribuable domicilié hors de France restent soumis aux prélèvements sociaux. Le taux effectif dépend du pays de résidence et de l'affiliation sociale : les personnes affiliées à un régime obligatoire de l'Espace économique européen ou suisse ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.