Impôt sur la fortune improductive : où en est-on en 2026 ?

Au 22 août 2026, aucun impôt sur la fortune improductive n'existe en droit français. L'imposition du patrimoine des particuliers repose toujours sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), dû lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. L'élargissement de l'assiette aux actifs dits improductifs, très commenté pendant les débats budgétaires, ne figure pas dans la documentation que l'administration fiscale a publiée après la promulgation de la loi de finances pour 2026, le 19 février 2026. Cette page fait le point sur ce qui s'applique réellement, avec le barème en vigueur, et distingue explicitement le droit positif du débat parlementaire.

Ce qui change

Pour l'imposition 2026, rien. L'impôt qui frappe le patrimoine immobilier reste l'IFI, dans son périmètre et avec son barème habituels. Les fiches de l'administration fiscale et du service public, mises à jour après la promulgation de la loi de finances pour 2026, décrivent un impôt assis sur le seul patrimoine immobilier non professionnel, avec un seuil d'assujettissement de 1 300 000 € : aucun texte publié ne crée un impôt élargi aux liquidités, aux objets de collection ou aux actifs financiers dormants.

La confusion vient du calendrier budgétaire. La loi de finances pour 2026 a suivi un parcours long, qui s'est achevé par une promulgation le 19 février 2026 : pendant les mois de discussion, de nombreux commentaires ont présenté comme acquises des mesures qui n'étaient que des propositions parlementaires. Le même phénomène a touché d'autres sujets fiscaux, comme la réforme du régime LMNP ou le statut du bailleur privé, ce dernier ayant, lui, bien été créé par la loi.

Qui est concerné

L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. En dessous de ce seuil, il n'y a ni impôt ni déclaration à souscrire. Le foyer fiscal retenu pour l'IFI n'est pas exactement celui de l'impôt sur le revenu : il regroupe une personne seule, ou deux personnes vivant en couple, ainsi que les biens des enfants mineurs dont elles ont l'administration légale.

Situation	Périmètre imposé
Domicile fiscal en France	Biens et droits immobiliers détenus en France et à l'étranger
Domicile fiscal à l'étranger	Biens et droits immobiliers situés en France uniquement
Retour en France après 5 années civiles à l'étranger	Biens situés en France seulement, pendant 5 ans

Un bailleur qui détient plusieurs lots franchit ce seuil plus vite qu'il ne l'imagine, puisque les biens loués sont imposables au même titre que ceux qu'il occupe. C'est un paramètre à intégrer en amont d'une acquisition significative, par exemple lors de l'achat d'un immeuble de rapport.

Ce que l'on lit, ce qui s'applique

Plusieurs affirmations circulent depuis l'automne 2025. Voici, en regard, ce que prévoit la documentation officielle consultée le 22 août 2026.

Affirmation fréquemment lue	Ce qui s'applique au 1er janvier 2026
L'IFI est remplacé par un impôt sur la fortune improductive	L'IFI reste l'impôt applicable au patrimoine immobilier non professionnel
Le seuil d'entrée est relevé à plusieurs millions d'euros	Le seuil d'assujettissement reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine net taxable
L'immobilier locatif sort de l'assiette	Les logements mis en location restent intégralement imposables
Les liquidités, l'or et les objets de collection entrent dans l'assiette	L'assiette demeure strictement immobilière
Le taux devient unique	Le barème reste progressif, de 0 % à 1,50 %

Tant qu'aucun texte n'est publié au Journal officiel, les paramètres évoqués dans les débats, qu'il s'agisse du seuil, du taux ou du périmètre des actifs visés, n'ont aucune valeur juridique. Nous ne les reprenons donc pas ici : les citer reviendrait à faire reposer une décision patrimoniale sur un chiffre sans existence légale.

Le barème de l'IFI applicable en 2026

L'IFI se calcule en appliquant un barème progressif à la valeur nette taxable du patrimoine, c'est-à-dire après déduction des dettes justifiables existant au 1er janvier. Point contre-intuitif : le seuil d'assujettissement est de 1 300 000 €, mais dès lors que vous êtes imposable, le calcul démarre à 800 000 €.

Fraction de la valeur nette taxable	Taux
Jusqu'à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,70 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Selon le barème publié par l'administration fiscale, une décote atténue l'effet de seuil pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : elle est égale à 17 500 € diminués de 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine. S'y ajoutent deux mécanismes. Une réduction d'impôt d'abord, égale à 75 % des dons consentis à des organismes d'intérêt général, dans la limite de 50 000 €. Un plafonnement ensuite, qui intervient lorsque le cumul de l'IFI de l'année et des impôts dus sur les revenus de l'année précédente dépasse 75 % de ces revenus.

Exemple chiffré

Un couple détient une résidence principale évaluée 900 000 € et deux appartements loués valant ensemble 1 200 000 €. Il reste 400 000 € de capital dû sur les emprunts ayant financé ces acquisitions.

Étape	Calcul	Montant
Résidence principale après abattement de 30 %	900 000 × 70 %	630 000 €
Biens locatifs	Valeur vénale au 1er janvier	1 200 000 €
Actif imposable	630 000 + 1 200 000	1 830 000 €
Dettes déductibles	Capital restant dû	400 000 €
Patrimoine net taxable	1 830 000 − 400 000	1 430 000 €
Tranche 800 001 à 1 300 000 €	500 000 × 0,50 %	2 500 €
Tranche 1 300 001 à 1 430 000 €	130 000 × 0,70 %	910 €
IFI dû	2 500 + 910	3 410 €

Le patrimoine net dépassant 1 400 000 €, aucune décote ne s'applique. Si ces mêmes propriétaires avaient remboursé 50 000 € de plus, leur patrimoine net taxable tomberait à 1 380 000 € : l'impôt brut serait de 3 060 €, la décote de 250 € (17 500 − 1,25 % × 1 380 000), et l'IFI dû de 2 810 €. L'écart d'impôt, 600 € sur l'année, est à mettre en regard du coût du crédit remboursé : la décote est un amortisseur d'effet de seuil, pas un objectif de gestion en soi.

Ce que l'IFI taxe, et ce qu'il ne taxe pas

L'assiette de l'IFI est plus large que les seuls immeubles détenus en direct : elle englobe l'immobilier détenu à travers des sociétés ainsi que certains placements. En revanche, elle laisse de côté l'immobilier réellement affecté à une activité professionnelle.

Élément du patrimoine	Traitement à l'IFI
Résidence principale	Imposable, après un abattement forfaitaire de 30 % sur la valeur vénale
Logements loués, garages, terrains à bâtir	Imposables pour leur valeur vénale au 1er janvier
Parts de sociétés détenant de l'immobilier	Imposables à hauteur de la fraction représentative des biens immobiliers
Participation inférieure à 10 % du capital d'une société	Immobilier détenu indirectement non pris en compte
Unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance vie rachetable	Imposables pour la fraction de la valeur de rachat correspondante
Immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société	Exclu de l'assiette
Bois, forêts et parts de groupements forestiers	Exonérés à hauteur de 75 %
Biens ruraux loués par bail à long terme	Exonérés partiellement, sous conditions

Deux points méritent l'attention des investisseurs. D'abord, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont imposables à hauteur de leur composante immobilière : la pierre-papier n'échappe pas à l'IFI, contrairement à une idée répandue. Si vous découvrez ce placement, notre page consacrée à la définition d'une SCPI pose les bases avant d'en aborder la fiscalité.

Ensuite, l'administration précise que l'abattement de 30 % sur la résidence principale suppose de ne pas détenir le bien par le biais d'une société civile immobilière (SCI) de gestion. Loger sa résidence principale dans une SCI a donc un coût fiscal spécifique à l'IFI, à mettre en balance avec les avantages successoraux recherchés : le sujet est détaillé dans notre analyse de la résidence principale détenue en SCI.

Enfin, l'IFI ne se confond avec aucun des autres prélèvements qui pèsent sur un bailleur. Il s'ajoute à la taxe foncière, dont plusieurs cas d'exonération de taxe foncière restent ouverts, et aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. La taxe foncière due au titre des biens imposables figure d'ailleurs parmi les dettes déductibles de l'assiette de l'IFI, au même titre que les emprunts d'acquisition et les travaux.

Calendrier d'application

Date	Étape
1er janvier 2026	Date d'appréciation du patrimoine et des dettes pour l'IFI 2026
19 février 2026	Promulgation de la loi de finances pour 2026, sans création d'un impôt sur la fortune improductive
Avril à juin 2026	Dépôt de la déclaration annexe n° 2042-IFI, en même temps que la déclaration de revenus
1er janvier 2027	Prochaine date d'appréciation, sous réserve d'une évolution législative d'ici là

La date limite exacte de dépôt dépend du département et du mode de déclaration, en ligne ou papier. Elle est publiée chaque année par l'administration fiscale dans son calendrier fiscal.

Ce qui reste incertain

• L'idée d'une imposition assise sur les actifs jugés improductifs revient régulièrement dans la discussion budgétaire. Elle peut ressurgir dans un futur projet de loi de finances, sans qu'aucun calendrier ne soit acquis à ce jour.
• Les paramètres cités dans les commentaires, seuil relevé, taux unique ou exclusion de l'immobilier locatif, n'ont pas de valeur juridique tant qu'ils ne sont pas publiés au Journal officiel. Ils ne doivent pas servir de base à un arbitrage patrimonial.
• Le seuil de 1 300 000 € n'est pas indexé automatiquement : sa stabilité, combinée à l'évolution des valeurs vénales, fait mécaniquement entrer de nouveaux foyers dans le champ de l'impôt.
• Cette page est mise à jour à chaque évolution du texte. En cas de doute sur un montant, référez-vous à la documentation d'impots.gouv.fr et au texte de la loi de finances, seules sources faisant foi.

Ce qu'il faut retenir

• Aucun impôt sur la fortune improductive n'est en vigueur au 22 août 2026 : l'IFI reste l'impôt applicable au patrimoine immobilier.
• Le seuil d'assujettissement est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026, mais le barème se calcule dès 800 000 €.
• Le barème est progressif, de 0,50 % à 1,50 %, avec une décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
• L'assiette demeure strictement immobilière, mais elle inclut les parts de SCPI et de SCI à hauteur de leur composante immobilière.
• La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, perdu lorsque le bien est détenu via une SCI de gestion.

FAQ

L'impôt sur la fortune improductive existe-t-il en 2026 ?

Non. Au 22 août 2026, aucun texte publié ne crée cet impôt. La documentation officielle mise à jour après la promulgation de la loi de finances pour 2026 ne décrit que l'IFI, assis sur le patrimoine immobilier non professionnel.

Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?

Vous êtes imposable si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. En dessous, aucune déclaration d'IFI n'est à souscrire.

Les parts de SCPI entrent-elles dans l'assiette de l'IFI ?

Oui, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus par la société. Une exception existe lorsque vous détenez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ainsi que dans certains cas d'immobilier affecté à une activité opérationnelle.

La résidence principale est-elle taxée à l'IFI ?

Oui, mais sa valeur vénale est retenue après un abattement forfaitaire de 30 %. En cas d'imposition commune, un seul immeuble peut bénéficier de cet abattement, et il ne s'applique pas si le logement est détenu par une SCI de gestion.

Comment déclare-t-on l'IFI ?

Sur une déclaration annexe n° 2042-IFI, déposée en même temps que la déclaration de revenus, entre avril et juin selon le mode de déclaration. L'administration calcule ensuite l'impôt et adresse un avis d'imposition distinct.

Sources officielles

• Calcul de l'IFI : barème, décote et plafonnement — impots.gouv.fr, consulté le 22 août 2026
• Patrimoine taxable à l'IFI : biens imposables et biens exonérés — impots.gouv.fr, consulté le 22 août 2026
• Impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés — service-public.fr, consulté le 22 août 2026
• Calcul de l'impôt sur la fortune immobilière — service-public.fr, vérifié le 6 mars 2026, consulté le 22 août 2026