LMNP
LMNP 2026 : ce que la réforme change vraiment
Le statut LMNP n'est pas supprimé : le vrai changement, c'est la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente.
Jules SantiniContrairement aux annonces de « suppression » qui circulent, la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, n'a ni supprimé le statut LMNP ni touché à l'amortissement au régime réel : le changement majeur reste la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, issue de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 et applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
Ce qui change — et ce qui ne change pas
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) conserve son architecture : deux régimes déclaratifs au choix — le micro-BIC, avec abattement forfaitaire, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier.
Ce qui a réellement changé se joue à la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière, ce qui augmente d'autant la base imposable. Le régime des LMNP se rapproche ainsi de celui des LMP (loueurs en meublé professionnels).
Qui est concerné
- Tous les LMNP au régime réel qui cèdent leur bien, quelle que soit la date d'acquisition ou de mise en location. La réintégration porte sur l'ensemble des amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025.
- Exceptions : les logements situés dans certaines résidences gérées — résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD — échappent à la réintégration.
- Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés par cette mesure : sans amortissement déduit, il n'y a rien à réintégrer.
Avant / après : le calcul de la plus-value
| Cessions avant le 15/02/2025 | Cessions depuis le 15/02/2025 | |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | Prix d'achat, majoré des frais et travaux éligibles | Prix d'achat majoré, puis minoré des amortissements déduits |
| Plus-value brute | Prix de cession − prix d'acquisition majoré | Prix de cession − (prix d'acquisition majoré − amortissements) |
| Abattements | Exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans | Inchangés |
| Taux | 19 % (IR) + 17,2 % (PS) | Inchangés |
| Résidences étudiantes, seniors, EHPAD | Régime commun | Exemptées de réintégration |
Exemple chiffré
Vous avez acheté un appartement 200 000 €, loué en meublé au régime réel pendant 12 ans, en déduisant 60 000 € d'amortissements cumulés. Vous le revendez 260 000 €. Dans l'ancien calcul, la plus-value brute était de 60 000 €. Dans le nouveau calcul, le prix d'acquisition retenu tombe à 140 000 € hors majorations forfaitaires, et la plus-value brute atteint 120 000 €. Les abattements pour durée de détention restent inchangés : après 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu ; après 30 ans, elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Deux seuils à ne pas confondre
- Le plafond du micro-BIC détermine l'accès au régime forfaitaire. Pour le meublé de longue durée, il reste assorti d'un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, la loi Le Meur l'a abaissé à 15 000 € avec un abattement ramené à 30 %.
- Le seuil de 23 000 € est un critère de bascule entre LMNP et LMP : vous devenez loueur professionnel si vos recettes dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer. Ce seuil n'a pas été modifié.
Dépasser le plafond du micro-BIC vous fait passer au régime réel ; dépasser le seuil de 23 000 € avec la seconde condition vous fait changer de statut. Ce sont deux mécaniques indépendantes.
Calendrier d'application
| Date | Étape |
|---|---|
| 14 février 2025 | Promulgation de la loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127, article 84 |
| 15 février 2025 | Réintégration des amortissements applicable aux cessions |
| 19 février 2026 | Promulgation de la loi de finances pour 2026 |
| 20 mai 2026 | Généralisation du téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme |
Ce qui reste incertain
- Des lectures divergentes circulent sur une éventuelle hausse de la CSG portant les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur certains revenus du capital ; ce point doit être vérifié sur le texte de la LFSS 2026 et la doctrine. Les plus-values immobilières restent en revanche soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
- Plusieurs situations particulières, comme les biens détenus partiellement en meublé ou le sort précis des amortissements du mobilier, appellent encore des clarifications administratives.
- Le rapprochement de la fiscalité du meublé et de la location nue reste un chantier ouvert.
En cas de doute sur un montant ou une règle, référez-vous à Legifrance et à impots.gouv.fr, seules sources faisant foi. Pour replacer cette réforme dans l'ensemble de la fiscalité immobilière, consultez aussi le dossier dédié.
FAQ
Le statut LMNP est-il supprimé en 2026 ?
Non. La loi de finances pour 2026 n'a ni supprimé le statut ni modifié le micro-BIC ou le régime réel.
L'amortissement LMNP est-il supprimé ?
Non. L'amortissement du bien et du mobilier reste déductible au régime réel pendant la location. C'est son traitement à la revente qui a changé.
La réintégration concerne-t-elle les amortissements déduits avant 2025 ?
Oui. La mesure s'applique à l'ensemble des amortissements déduits pour toute cession intervenue depuis le 15 février 2025.
Quelles locations meublées échappent à la réintégration ?
Les logements situés en résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD sont exemptés du mécanisme de réintégration.
Le seuil de 23 000 € a-t-il changé ?
Non. Le critère de passage en LMP est inchangé. Il ne faut pas le confondre avec les plafonds du micro-BIC.
Sources officielles
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 — Legifrance
- Loi de finances pour 2026 — Legifrance
- Documentation plus-values immobilières — impots.gouv.fr
Pour aller plus loin
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