LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir

Le choix entre micro-BIC et régime réel est la décision la plus structurante du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes et ne demande aucune comptabilité ; le régime réel déduit les charges effectives et, surtout, l'amortissement du bien, ce qui neutralise souvent l'imposition pendant une longue période. Dès que les charges réelles augmentées de l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire, le réel devient généralement plus favorable, au prix d'obligations comptables et d'un coût à mesurer avant d'opter.

Les deux régimes en un tableau

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Base imposable	Recettes moins l'abattement forfaitaire	Recettes moins charges et amortissements
Charges réelles	Non déductibles séparément	Déductibles si justifiées
Amortissement	Impossible	Possible par composants
Comptabilité	Une ligne sur la déclaration	Bilan, compte de résultat et liasse fiscale
Déficit	Impossible par construction	Possible, hors amortissement

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont la catégorie dont relève la location meublée, à la différence de la location nue qui relève des revenus fonciers. C'est cette qualification qui ouvre l'amortissement.

Le micro-BIC : simplicité contre rendement fiscal

Le micro-BIC est le régime par défaut tant que les recettes restent sous le plafond applicable. Le bailleur déclare le montant brut encaissé, l'administration applique l'abattement et le solde est imposé au barème progressif. Aucune charge n'est justifiée et aucune liasse n'est déposée. Les plafonds et abattements diffèrent selon la longue durée, le meublé de tourisme non classé et le meublé classé : il faut donc vérifier la catégorie exacte du bien.

Location	Régime	À vérifier
Longue durée	Micro-BIC sous le plafond applicable	Abattement forfaitaire
Tourisme non classé	Plafond spécifique	Abattement spécifique
Tourisme classé	Plafond spécifique	Abattement spécifique

Ces plafonds n'ont rien à voir avec le seuil de 23 000 € qui peut faire basculer du LMNP vers le LMP. Un loueur peut être au réel tout en restant non professionnel, et inversement. Consultez notre analyse du seuil des 23 000 € en location meublée.

Le régime réel : charges puis amortissement

Au réel, vous déduisez notamment les intérêts et l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion, les honoraires comptables, le petit équipement et les travaux d'entretien ou de réparation. Les frais d'acquisition peuvent être déduits ou intégrés à la base amortissable selon l'option retenue.

L'amortissement constate comptablement la dépréciation du bien sans sortie de trésorerie. Le terrain n'est pas amortissable ; la construction est ventilée par composants, tandis que le mobilier et l'électroménager suivent leur propre durée d'utilisation. Les durées doivent rester cohérentes et justifiables : une ventilation agressive peut être remise en cause.

La limite à connaître

L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. Il s'impute jusqu'à ramener le résultat à zéro, puis la fraction non utilisée est reportée sur les exercices bénéficiaires ultérieurs. En revanche, un déficit peut naître des charges réelles, notamment lorsque les intérêts d'emprunt sont élevés. En LMNP, ce déficit n'est pas imputable sur le revenu global : il se reporte sur les bénéfices futurs de location meublée non professionnelle.

Exemple chiffré

Un appartement acquis 180 000 € frais inclus, dont 30 000 € de terrain, est meublé pour 8 000 € et loué 9 600 € par an. Les charges réelles s'élèvent à 3 200 €. Au micro-BIC, la base imposable est la recette diminuée de l'abattement forfaitaire. Au réel, le résultat avant amortissement est de 6 400 €. Une construction amortissable et le mobilier peuvent réduire cette base à quelques centaines d'euros, selon la ventilation retenue. L'écart doit être comparé aux honoraires comptables et à la fiscalité de sortie.

Comment trancher

Le bien est-il financé à crédit ? Les intérêts et l'amortissement rendent souvent le réel pertinent dès les premières années. Les charges dépassent-elles l'abattement ? Si oui, la comparaison est déjà favorable au réel avant même l'amortissement. Le coût comptable est-il absorbable ? Pour une très petite recette, les honoraires peuvent consommer l'économie et rendre le micro-BIC cohérent.

L'option pour le réel s'exerce auprès de l'administration dans les délais prévus et vaut pour la durée légale applicable. Le choix n'est pas à refaire à chaque bail, mais il doit être suivi dans le temps avec les amortissements différés. Le pilier LMNP et la page de fiscalité immobilière rassemble les autres dossiers du site.

Ce que le régime réel change à la revente

La comparaison ne peut pas se limiter aux années de détention. Les amortissements pratiqués ont un effet au moment de la cession, et le traitement applicable a évolué. Notre suivi de la réforme de la fiscalité LMNP détaille le calendrier et les exceptions. L'économie d'impôt cumulée pendant la détention et le coût fiscal éventuel à la sortie doivent être comparés sur toute la durée prévue.

Ce qu'il faut retenir

• Le micro-BIC applique un abattement sans justificatif ; le réel déduit les charges et l'amortissement.
• Le réel est souvent favorable aux biens financés à crédit.
• L'amortissement ne crée pas de déficit ; sa fraction inutilisée est différée.
• Le déficit LMNP ne s'impute pas sur le revenu global.
• La revente doit être intégrée à l'arbitrage dès le départ.

Questions fréquentes

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en cours de bail ?

Oui. Le régime déclaratif ne dépend pas du bail. L'option s'exerce dans les délais prévus pour l'année concernée et suppose d'établir un bilan d'ouverture ainsi que la base amortissable du bien.

L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

Non. Il s'impute dans la limite du résultat après les autres charges. L'excédent est différé et pourra être utilisé sur des exercices bénéficiaires ultérieurs.

Faut-il un expert-comptable pour le régime réel en LMNP ?

Ce n'est pas une obligation légale, mais la liasse fiscale, le tableau d'amortissement et le suivi des différés rendent un accompagnement très utile. Les honoraires sont déductibles.

Que deviennent les amortissements non utilisés ?

Ils sont conservés comme amortissements différés et s'imputent lorsque le résultat redevient bénéficiaire, sous réserve des règles applicables.

Le régime réel est-il pénalisant à la revente ?

Il peut modifier la fiscalité de sortie. La bonne comparaison met en regard l'économie d'impôt cumulée pendant la détention et le coût fiscal éventuel de la cession.