DPE E, F, G : le calendrier des interdictions de location

Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 : il est juridiquement considéré comme non décent. La classe F suivra le 1er janvier 2028, la classe E le 1er janvier 2034, selon le calendrier fixé par la loi « climat et résilience » du 22 août 2021. L'interdiction ne frappe pas les baux en cours du jour au lendemain : elle s'applique aux contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque date. Et depuis le 1er janvier 2026, un paramètre de calcul du DPE a changé, ce qui peut faire sortir certains logements du statut de passoire thermique sans le moindre travaux.

Le calendrier exact, date par date

Trois dates structurent le retrait progressif des logements énergivores du marché locatif en France métropolitaine. Elles ne sont pas des objectifs indicatifs : à chacune de ces échéances, la classe concernée bascule dans la catégorie des logements non décents, que le propriétaire ne peut plus louer. Les collectivités d'outre-mer suivent un calendrier propre, décalé de trois ans.

Un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu'il obtient une étiquette F ou G. La classe E, elle, n'entre dans le champ de l'interdiction qu'en 2034 : elle reste parfaitement louable aujourd'hui, mais un bailleur qui achète en 2026 un bien classé E doit intégrer que sa fenêtre de location sans travaux se referme dans huit ans.

Un point de vocabulaire mérite d'être posé, parce qu'il explique la mécanique de sanction décrite plus bas : le législateur n'a pas créé une « interdiction de louer » assortie d'une amende. Il a ajouté un critère de performance énergétique à la définition du logement décent, que tout bailleur doit délivrer à son locataire. Les conséquences juridiques sont donc celles de la non-décence, pas celles d'une infraction.

Le critère a changé de nature en 2025

Le seuil de décence énergétique ne s'est pas toujours exprimé en lettres. Pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits entre 2023 et 2024, le critère était un plafond de consommation : seul un logement consommant moins de 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an pouvait être loué. Depuis 2025, c'est la classe du DPE qui fait foi. Retenez la conséquence pratique : un bail ancien et un bail récent ne s'apprécient pas au regard de la même règle, et c'est la date du contrat qui détermine laquelle s'applique.

Ce que « interdit à la location » veut dire pour votre bail

L'interdiction s'applique aux contrats de location signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de la date d'entrée en vigueur. Si votre bail a été signé avant le 1er janvier 2025 et qu'il court toujours, votre logement classé G n'est pas concerné en cours de contrat. En revanche, l'interdiction s'appliquera au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite.

C'est ce dernier point qui est régulièrement sous-estimé. Un bail d'habitation vide a une durée de trois ans lorsque le bailleur est un particulier, puis se reconduit tacitement par périodes de trois ans. La reconduction tacite n'est pas un non-événement administratif : elle vaut nouveau départ au regard du critère de décence. Un bailleur qui pensait avoir jusqu'au départ de son locataire pour agir découvre en pratique qu'une échéance triennale peut tomber bien plus tôt.

Trois situations à distinguer, pour un logement classé G en métropole :

• Nouveau locataire : la mise en location est fermée tant que le logement n'est pas sorti de la classe G. C'est le cas le plus net.
• Bail en cours signé avant 2025 : le contrat se poursuit, mais la première reconduction tacite ou le premier renouvellement fait entrer le logement dans le champ de l'obligation.
• Locataire en place qui demande le DPE : un locataire dont le bail est en cours est en droit de réclamer au propriétaire ou à l'agence un DPE, précisément pour apprécier la décence de son logement au moment de la reconduction tacite.

Le DPE fait partie des documents que le bailleur remet au locataire dans le dossier de diagnostic technique à la signature. Comme les quittances de loyer ou l'état des lieux de sortie, c'est une pièce dont l'absence se retourne contre le bailleur en cas de litige : sans DPE valide au dossier, vous ne pouvez pas établir que le logement respectait le critère de décence à la date du bail.

Le DPE recalculé sans travaux : le palier de 2026, puis celui de 2027

Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, la consommation électrique d'un logement est désormais multipliée par un coefficient plus faible pour établir l'étiquette énergie : à consommation réelle identique, un logement chauffé à l'électricité affiche une performance calculée meilleure qu'avant. Tous les DPE réalisés depuis cette date intègrent automatiquement le nouveau coefficient.

Pour un bailleur dont le logement est chauffé à l'électricité et classé G ou F, c'est le premier réflexe à avoir avant d'engager le moindre devis. Les DPE réalisés en 2025 et avant restent valables, mais ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, lorsque le recalcul améliore l'étiquette énergétique. La démarche passe par l'outil de vérification en ligne de l'Agence de la transition écologique, avec le numéro figurant sur votre DPE.

Un second palier est déjà acté, et il change la façon de séquencer les décisions. L'arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026, ramène ce même facteur de conversion de 1,9 à 1,7 à compter du 1er janvier 2027, pour le DPE comme pour les audits énergétiques. Cette valeur s'appliquera automatiquement aux diagnostics établis à partir de cette date. Les DPE et audits réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables et pourront bénéficier, à partir du 1er janvier 2027, d'une seconde mise à jour gratuite et immédiate sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Agence de la transition écologique, là encore sans nouvelle visite. Le gain n'a rien d'automatique : l'administration l'évalue à une classe pour les logements qui recourent largement à l'électricité, exceptionnellement deux pour les petites surfaces, et nul pour les autres. Aucun logement, en revanche, ne verra son étiquette se dégrader à cette occasion.

Deux autres évolutions techniques peuvent modifier votre étiquette sans que vous ayez touché au bâti :

Ne confondez pas ces mises à jour avec une amnistie. Un logement mal isolé chauffé au fioul ou au gaz ne bouge pas d'un iota : le changement de coefficient ne concerne que l'électricité. Et un studio de 25 m² déjà classé E ne devient pas A. Ces recalculs déplacent des logements situés juste au-dessus d'une frontière d'étiquette, ce qui suffit à changer le statut juridique de quelques centaines de milliers de biens, mais ne remplace jamais un diagnostic de la situation réelle du bâti.

Le gel des loyers, la contrainte qui frappe avant l'interdiction

Avant même d'être interdite à la location, une passoire thermique perd le droit à l'indexation de son loyer. En métropole continentale, réviser le loyer est interdit lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et qu'il porte sur un logement classé F ou G. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la même règle s'applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.

La révision annuelle est plafonnée par l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Pour un logement classé F ou G, elle est purement et simplement impossible : la clause de révision du bail devient inopérante. Chiffrons ce que cela coûte sur un loyer de 750 euros, à partir des indices publiés pour la métropole continentale.

Un écart de 8,64 euros par mois paraît modeste. Il ne l'est plus sur la durée : le gel n'est pas rattrapable, puisqu'une révision non appliquée dans l'année qui suit sa date est définitivement perdue pour le propriétaire. Un logement F gelé pendant six ans conserve un loyer figé pendant que le marché et les charges progressent, ce qui érode mécaniquement la rentabilité nette. À cela s'ajoute que les régularisations de charges, elles, continuent de suivre les dépenses réelles : la contrainte pèse sur le loyer, pas sur le coût de détention.

Ce que risque un bailleur qui loue malgré tout

Il n'existe pas d'amende automatique ni de contrôle administratif systématique. Le risque est contractuel, et c'est le locataire qui l'actionne. La procédure suit une trame précise, qu'il vaut mieux connaître avant de s'y trouver.

Le locataire signale au propriétaire les signes de non-conformité aux critères de décence, par lettre recommandée avec avis de réception. Si le propriétaire conteste, le locataire le met en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, toujours par recommandé. Notez que lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement informe le propriétaire de son obligation de mise en conformité, cela équivaut à une mise en demeure. Après un délai de deux mois, si la mise en demeure reste sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Les pouvoirs du juge sont l'élément qui devrait retenir l'attention d'un investisseur, parce qu'ils touchent directement au rendement :

• Déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire.
• Réduire le montant du loyer, sans plancher fixé par les textes.
• Suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation, et suspendre la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux.

Autrement dit, le scénario défavorable n'est pas une pénalité forfaitaire : c'est un bien qui continue de porter ses charges, sa taxe foncière et ses éventuelles mensualités de crédit sans produire de loyer, pendant une durée que le juge fixe. Une garantie loyers impayés ne couvre pas ce risque : le loyer n'est pas impayé, il est judiciairement suspendu.

Les deux cas où le juge ne peut pas ordonner les travaux

Pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de 2025, le juge ne peut pas ordonner les travaux visant à atteindre le niveau de performance minimal lorsque l'un des deux obstacles suivants est établi :

• Les travaux feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et le couvert, attesté par une note argumentée rédigée sous sa responsabilité par un architecte.
• Les travaux entraîneraient des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou des éléments d'architecture et de décoration, et ont fait l'objet pour ce motif d'un refus d'autorisation de l'autorité compétente en matière d'urbanisme ou de patrimoine.

Deux précisions comptent autant que la règle. D'abord, la charge de la preuve pèse sur le propriétaire : c'est à lui de fournir au juge les documents attestant l'impossibilité de réaliser les travaux, et le juge peut reporter sa décision dans l'attente de la position de l'autorité administrative. Ensuite, ces exceptions neutralisent l'injonction de travaux, pas le reste : elles ne transforment pas un logement classé G en logement décent, et ne rétablissent pas le droit de réviser le loyer.

Un troisième cas existait pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits entre 2023 et 2024 : le juge ne pouvait pas ordonner de mesure visant à respecter le seuil maximal de consommation lorsque le logement se trouvait en copropriété et que le propriétaire démontrait avoir proposé en assemblée générale des travaux sur les parties communes sans parvenir, malgré des travaux dans ses parties privatives, à passer sous le seuil. Si vous détenez un lot en copropriété, faites inscrire vos demandes de travaux à l'ordre du jour et conservez les procès-verbaux : cette traçabilité est votre seule pièce à conviction.

Rénover, vendre ou changer d'usage : les trois arbitrages

Face à une échéance, un bailleur dispose de trois voies, et le choix se fait sur des chiffres, pas sur des convictions. Commencez toujours par vérifier si le recalcul de 2026 ou l'adaptation des seuils pour les petites surfaces règle le problème sans dépense : c'est l'option à coût nul, et elle s'épuise en quelques minutes. Si ce premier recalcul ne suffit pas et que le logement est chauffé à l'électricité, regardez la date avant de signer un devis : le passage du coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027 ouvre une seconde mise à jour gratuite, qui peut à elle seule faire franchir une frontière d'étiquette. Pour un bien classé F, dont l'interdiction n'intervient qu'en 2028, attendre ce second recalcul ne fait courir aucun risque locatif et peut éviter un chantier entier. Pour un bien classé G, déjà interdit à la location lors d'un nouveau bail depuis 2025, l'attente se paie en revanche en mois de vacance ou de loyer gelé : le même calendrier n'appelle pas le même arbitrage.

Rénover. C'est la seule voie qui préserve le bien locatif et lève à la fois l'interdiction et le gel du loyer. Au régime réel des revenus fonciers, les travaux d'amélioration sont déductibles, et un déficit foncier peut se créer. Prenons un appartement classé G loué 750 euros, soit 9 000 euros de revenus fonciers bruts sur l'année, 1 400 euros de charges courantes déductibles, et un chantier d'isolation et de chauffage facturé 24 000 euros, financé sans emprunt.

Pour un contribuable dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, l'imputation de 10 700 euros sur le revenu global économise 3 210 euros d'impôt sur le revenu. Attention à une subtilité fréquemment mal comprise : cette part-là n'économise pas de prélèvements sociaux, puisque le revenu foncier est déjà ramené à zéro. En revanche, les 5 700 euros reportés viendront effacer des revenus fonciers futurs, et cette part-là économisera bien l'impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Refaites ce calcul avec votre propre tranche : c'est lui qui donne le coût net réel du chantier, et non le montant du devis. En location meublée, la logique est différente et passe par l'amortissement au régime réel, avec des règles de déduction qui ne se transposent pas.

Vendre. L'option existe, mais elle a un coût d'entrée souvent ignoré : en cas de mise en vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier appartenant à un même propriétaire, un audit énergétique doit être remis au futur acquéreur au moment de la promesse ou de l'acte de vente. Cette obligation vise les bâtiments classés F ou G depuis le 1er avril 2023, et les bâtiments classés E depuis le 1er janvier 2025 ; elle s'étendra aux bâtiments classés D à partir du 1er janvier 2034. Elle ne s'applique pas aux lots de copropriété vendus isolément. Cet audit doit contenir au moins deux propositions de travaux, dont l'une par étapes dont la première permet un gain d'au moins deux classes énergétiques et dont l'étape finale atteint la classe B : autant dire que l'acheteur disposera d'un chiffrage détaillé de ce qu'il faut dépenser, et qu'il le portera dans la négociation.

Changer d'usage. Sortir du bail d'habitation classique met le bien hors du champ du critère de décence énergétique, mais chaque porte de sortie a ses propres contraintes réglementaires, fiscales et locales, à examiner avant de s'y engager. Cette voie ne se décide pas pour éviter des travaux : elle se décide si le nouvel usage a du sens en lui-même. Pour un investisseur qui raisonne à l'échelle d'un portefeuille, l'analyse d'ensemble de la détention et de la rentabilité d'un immeuble de rapport permet de replacer ces arbitrages dans une stratégie plutôt que de les subir bien par bien.

Ce qu'il faut retenir

• En métropole, la classe G est interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, la classe F le sera le 1er janvier 2028 et la classe E le 1er janvier 2034. Outre-mer, G bascule le 1er janvier 2028 et F le 1er janvier 2031.
• L'interdiction vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de ces dates : un bail en cours n'est pas affecté immédiatement, mais sa reconduction tacite le fait entrer dans le champ.
• Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, et il descendra à 1,7 au 1er janvier 2027. Chacun de ces deux paliers ouvre une mise à jour gratuite du DPE, sans nouvelle visite, lorsque l'étiquette s'améliore.
• Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements et régions d'outre-mer concernés.
• La sanction n'est pas une amende : le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Deux exceptions seulement neutralisent l'injonction de travaux, et c'est au propriétaire de les prouver.

Questions fréquentes

Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?

Non pour une nouvelle mise en location : depuis le 1er janvier 2025, un logement étiqueté G est considéré comme non décent en France métropolitaine, et le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent. Un bail signé avant cette date et toujours en cours n'est pas remis en cause immédiatement, mais l'interdiction s'appliquera au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l'échéance est fixée au 1er janvier 2028.

L'interdiction s'applique-t-elle à un bail signé avant 2025 ?

Pas en cours de contrat. L'interdiction vise les contrats de location signés, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2025. Comme un bail d'habitation vide conclu avec un bailleur particulier dure trois ans puis se reconduit tacitement par périodes de trois ans, la première reconduction fait basculer le logement dans le champ de l'obligation. Le locataire dont le bail est en cours peut d'ailleurs réclamer au propriétaire un DPE pour apprécier la décence de son logement à ce moment-là.

Quelle sanction si je loue un logement classé G malgré l'interdiction ?

Il n'y a pas d'amende automatique. Le locataire signale la non-décence, met le propriétaire en demeure par lettre recommandée, puis peut saisir le juge des contentieux de la protection après un délai de deux mois si le désaccord persiste. Le juge peut alors déterminer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le montant du loyer, ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux. Le coût réel, pour le bailleur, se mesure donc en loyers perdus.

Faut-il refaire son DPE après le changement de coefficient de 2026 ?

Pas nécessairement, et il y a deux rendez-vous plutôt qu'un. Les DPE réalisés en 2025 et avant restent valables, et ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 le sont dix ans. Si votre logement est chauffé à l'électricité, vous pouvez déjà demander une mise à jour gratuite, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, lorsque le facteur de conversion de 1,9 améliore l'étiquette : la démarche se fait en ligne avec le numéro de votre DPE. Un second recalcul gratuit sera ouvert à partir du 1er janvier 2027, date à laquelle ce facteur passera à 1,7 : si le premier ne change pas votre classe, le second peut le faire, et cela vaut d'être vérifié avant d'engager des travaux lorsque l'échéance de votre étiquette le permet. En revanche, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits.

La location meublée est-elle concernée par le calendrier DPE ?

Oui. Le critère de performance énergétique fait partie des conditions de décence attachées au bail d'habitation, que la location soit vide ou meublée dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Les mêmes dates s'appliquent donc en location meublée non professionnelle (LMNP), avec la même mécanique de bascule au renouvellement ou à la reconduction tacite. Seule la manière de traiter fiscalement les travaux diffère, puisque le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.