Marchand de biens : statut, fiscalité et frais de notaire

Marchand de biens n'est pas un diplôme ni une profession réglementée : c'est une qualification fiscale. Dès lors que vous achetez habituellement des immeubles en vue de les revendre, vos profits basculent dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en application du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts (CGI), et vous perdez le régime des plus-values des particuliers, ses abattements pour durée de détention et le déficit foncier. En contrepartie, l'engagement de revendre dans les cinq ans prévu à l'article 1115 du CGI ramène les droits de mutation à une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 %, contre un taux de droit commun voté par chaque département et porté à 5,00 % dans la plupart d'entre eux pour les actes passés jusqu'au 31 mars 2028. Le revers est double : un délai de revente sanctionné par un rappel de droits, et une TVA immobilière dont le régime, marge ou prix total, se décide au moment de l'achat et non de la vente.

Marchand de biens : une qualification fiscale, pas un statut

Aucun texte ne crée un « statut de marchand de biens ». La qualification résulte de l'article 35 du CGI, et l'administration la reconnaît lorsque trois conditions sont simultanément réunies : des opérations habituelles réalisées avec l'intention de revendre, des achats suivis de ventes, et des biens limitativement énumérés par la loi — immeubles bâtis ou non bâtis, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières. Les droits immobiliers (indivision, usufruit, nue-propriété, droit de surélévation, droit du preneur d'un bail à construction) et certains droits mobiliers comme les promesses unilatérales de vente entrent également dans le champ.

Deux notions gouvernent donc l'ensemble. L'habitude résulte soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente du cédant. L'intention spéculative, elle, s'apprécie au moment de l'achat et non à celui de la revente : le Conseil d'État l'a jugé dans sa décision du 2 juin 2006, n° 266507. Autrement dit, les raisons qui vous poussent à vendre — difficultés de trésorerie, vente à perte, expropriation — ne changent rien à la qualification si l'acquisition avait été faite pour revendre.

Pour une personne morale, le caractère habituel et l'intention de revendre se lisent le plus souvent dans l'objet social défini par les statuts. Mais des statuts silencieux n'écartent pas la qualification : si les faits établissent la continuité et le grand nombre des cessions, la société est traitée en marchand de biens indépendamment de sa forme juridique. À l'inverse, une société dont l'activité réelle ne correspond pas à un objet statutaire d'achat-revente peut renverser la présomption tirée des statuts.

Ce que le régime n'impose pas, et ce qu'il impose

L'activité de marchand de biens est commerciale par nature, ce qui suppose l'immatriculation d'une entreprise ou d'une société au registre national des entreprises. Elle n'exige en revanche aucun agrément ni condition de diplôme. Point souvent ignoré : l'administration précise que l'activité n'a pas à être exercée à titre professionnel, ni même à titre principal, pour que le régime des BIC s'applique. Un particulier salarié peut donc être imposé comme marchand de biens sur une opération d'achat-revente sans avoir jamais créé de structure.

Le choix de la structure détermine le mode d'imposition du résultat, pas la qualification. Une société de capitaux relève par défaut de l'impôt sur les sociétés, au taux normal de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur la part de bénéfices allant jusqu'à 42 500 € si le chiffre d'affaires de l'exercice n'excède pas 10 000 000 € et si le capital, entièrement libéré, est détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques. Une entreprise individuelle ou une société de personnes reste imposée à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, et les cotisations sociales des travailleurs indépendants s'ajoutent alors au résultat.

BIC contre plus-value des particuliers : le vrai changement

C'est la différence la plus lourde financièrement, et celle qui surprend les investisseurs venus du locatif. Un particulier qui revend un bien détenu en direct relève des plus-values immobilières : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu au terme de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans. Un marchand de biens, lui, dégage un profit d'exploitation taxé intégralement dès le premier euro, sans aucun abattement de durée.

La ligne « stock » mérite un arrêt. Chez un marchand de biens, les immeubles destinés à la revente ne sont pas des immobilisations mais des éléments de stock : ils ne s'amortissent pas. Vous ne retrouverez donc jamais le levier d'amortissement qui fait l'intérêt de la défiscalisation en LMNP, où le bien figure à l'actif immobilisé. En revanche, les travaux, les intérêts d'emprunt, les honoraires et les frais d'acquisition entrent dans le coût de revient du stock et viennent mécaniquement réduire la marge imposable à la revente.

Dernière dissymétrie, peu connue : les mutations à titre gratuit ne sont pas des cessions imposables au sens de l'article 35 du CGI, mais le III de cet article rend les donations entre vifs inopposables à l'administration. Elle peut donc faire abstraction d'une donation destinée à faire échapper un profit immobilier à l'impôt, et taxer l'opération comme si elle n'avait pas eu lieu.

L'engagement de revendre : des droits de mutation à 0,715 %

C'est l'avantage central du régime, et il ne se déclenche pas tout seul : il faut le demander dans l'acte. L'article 1115 du CGI exonère des droits et taxes de mutation les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce et de parts de sociétés immobilières réalisées par une personne assujettie à la TVA qui prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. En application de l'article 1020 du CGI, la mutation reste soumise à la taxe de publicité foncière, au taux global réduit de 0,715 %. Ce taux réduit n'est pas modulable par les départements, et aucune taxe additionnelle communale n'est perçue sur les mutations taxées à 0,70 %.

En face, le taux de droit commun des droits de mutation à titre onéreux est voté par chaque conseil départemental dans une fourchette encadrée par l'article 1594 D du CGI. Le plafond ordinaire de 4,50 % a été relevé à 5 % par l'article 116 de la loi de finances pour 2025, pour les actes passés et conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, la quasi-totalité des départements a voté ce taux de 5,00 %, quelques-uns restant à 4,50 % (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte) et l'Indre à 3,80 %. S'y ajoutent la taxe communale additionnelle de 1,20 % et un prélèvement de l'État au titre des frais d'assiette et de recouvrement égal à 2,37 % du droit départemental.

Exemple chiffré : un immeuble acheté 200 000 €

Prenez un immeuble ancien acheté 200 000 € dans un département ayant voté 5,00 %. Les hypothèses sont à remplacer par le taux réellement applicable au lieu de situation du bien, que l'administration publie département par département.

L'écart est de 11 207 € sur une seule opération, soit 5,6 % du prix d'achat. C'est exactement ce montant qui redevient exigible en cas de déchéance, majoré des frais et d'un intérêt de retard : l'administration réclame la différence entre le taux de droit commun et le taux réduit, appliquée au prix de l'acquisition concernée. Sur une opération dont la marge visée est de 15 %, un rappel de cette ampleur absorbe plus du tiers du résultat.

Les cinq ans, et les pièges du décompte

Le délai est de cinq ans à compter de l'acquisition. Il est ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 — les « ventes à la découpe ». C'est le point le plus souvent manqué sur une opération de division d'immeuble de rapport occupé : le délai de revente est divisé par deux.

En cas d'acquisitions successives entre assujettis, le délai imparti au premier acquéreur s'impose à tous les suivants. Celui qui se trouve propriétaire à l'expiration des cinq ans décomptés depuis la première acquisition placée sous l'article 1115 acquitte le complément de taxe sur sa propre acquisition. Acheter à un marchand de biens qui s'était lui-même engagé ne vous ouvre donc pas un nouveau délai de cinq ans : vous héritez du solde.

Plusieurs opérations ne comptent pas comme une revente et ne purgent donc pas l'engagement :

• les apports purs et simples et les transferts dans un patrimoine fiduciaire, expressément exclus de la condition de revente par l'article 1115 du CGI, à la différence des apports à titre onéreux, qui restent assimilés à des ventes ;
• la donation du bien avant l'expiration du délai, qui entraîne la déchéance du régime ;
• la fusion-absorption de la société qui s'était engagée, qui transmet l'obligation à l'absorbante sans valoir revente ;
• le retrait d'un associé d'une société civile immobilière par attribution de l'immeuble, jugé par la Cour de cassation comme n'étant pas une revente au sens de l'article 1115 ;
• la transformation d'une SARL en SCI, sauf reprise de l'engagement par la SCI dans un acte rectificatif.

Deux soupapes existent. L'engagement de revendre est réputé respecté si vous lui substituez, avant son échéance, l'engagement de construire prévu au I du A de l'article 1594-0 G du CGI : la déclaration se fait par lettre recommandée avec avis de réception, sans paiement de droit. Et une prorogation annuelle renouvelable peut être accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques lorsque l'immeuble se situe dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté et a été acquis par la personne chargée de son aménagement : la demande doit être formulée dans le mois qui suit l'expiration du délai. En dehors de ces cas, seule la force majeure — une circonstance extérieure et imprévisible rendant la vente impossible pendant toute la durée de l'obligation — est susceptible d'être prise en compte.

TVA immobilière : marge ou prix total, décidé à l'achat

La base d'imposition à la TVA d'une revente immobilière est en principe le prix total, conformément aux articles 266 et 267 du CGI. La taxation sur la seule marge est une dérogation prévue à l'article 268 du CGI, et elle suppose deux conditions cumulatives : que l'acquisition par le cédant n'ait pas ouvert droit à déduction, et que le bien ait conservé la même qualification entre l'achat et la revente.

La condition d'identité de qualification est celle qui provoque le plus de redressements. Le régime de la marge ne s'applique qu'aux terrains à bâtir acquis précédemment comme terrains non bâtis, et aux immeubles achevés depuis plus de cinq ans acquis en l'état d'immeuble déjà bâti. Le Conseil d'État l'a tranché le 27 mars 2020 (décision n° 428234) : la cession d'un terrain à bâtir qui, lors de son acquisition, avait le caractère d'un terrain bâti, dont le bâtiment a été démoli par l'acheteur-revendeur, ne peut pas être soumise à la TVA sur la marge.

Est réputée n'avoir pas ouvert droit à déduction l'acquisition réalisée auprès d'un non-assujetti, auprès d'un assujetti n'ayant pas agi en tant que tel, ou dont la livraison était exonérée sur le fondement du 5 de l'article 261 du CGI sans que l'option du 5° bis de l'article 260 du CGI ait été formulée. Il suffit par ailleurs qu'aucun montant de taxe déductible ne figure dans l'acte d'acquisition, même si votre vendeur a acquitté de la TVA sur sa propre marge.

Corollaire pratique du côté des droits de mutation : les acheteurs-revendeurs n'ont pas de motif à souscrire un engagement de revendre lorsque l'acquisition bénéficie déjà du taux réduit de droits de mutation, c'est-à-dire lorsqu'elle est réalisée auprès d'un assujetti et porte soit sur un terrain à bâtir, soit sur un immeuble achevé depuis cinq ans au plus dont la cession est soumise à la TVA sur le prix total. L'engagement de l'article 1115 sert dans l'ancien, pas dans le neuf.

Le risque de requalification d'un investisseur particulier

Vous n'avez pas besoin de vous déclarer marchand de biens pour en subir le régime : l'administration peut vous y ranger a posteriori. Elle apprécie alors le nombre, l'importance et la fréquence de vos opérations passées, y compris celles couvertes par la prescription, pour établir l'habitude, puis recherche l'intention de revendre au moment de chaque achat.

La jurisprudence citée par l'administration dessine des lignes utilisables. L'achat d'un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots, suffit à caractériser la condition d'habitude (Conseil d'État, 12 juin 1992, n° 67 758 et 67 759) : c'est précisément le schéma d'une opération de découpe. À l'inverse, vingt-trois acquisitions en quinze ans suivies de deux seules reventes, dont une à caractère familial, n'ont pas permis de qualifier le contribuable de marchand de biens (cour administrative d'appel de Nancy, 9 juillet 1991, n° 90-107). Et une opération unique de construction dont les lots ont été vendus en plusieurs fois sur trois ans, bien que spéculative, a été jugée non habituelle (cour administrative d'appel de Bordeaux, 30 décembre 1993, n° 92-285).

Les indices retenus pour l'intention spéculative sont sans surprise : court délai entre l'acquisition et la revente, montant des bénéfices réalisés, nombre et fréquence des opérations, situation géographique des biens dans des quartiers recherchés, profession du vendeur, lotissement effectué immédiatement après l'acquisition. Le marchand de biens conserve toutefois la possibilité de prouver qu'un bien vendu ne faisait pas partie du stock sur lequel porte son négoce — et un bien acquis à des fins essentiellement familiales échappe au champ de l'article 35.

La conséquence d'une requalification n'est pas seulement un changement de taux. Elle emporte l'imposition en BIC, l'assujettissement à la TVA, des obligations comptables d'entreprise commerciale et, selon les cas, des cotisations sociales de travailleur indépendant. Si vous détenez le bien en société civile, la portée est plus large encore : une SCI familiale qui se livre à de l'achat-revente habituel perd la transparence fiscale et sa logique patrimoniale d'origine.

Points de vigilance avant de se lancer

• L'engagement se prend dans l'acte, pas après. L'article 1115 suppose la déclaration, dans l'acte d'acquisition, que les biens sont destinés à la revente, et la qualité d'assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI. À défaut, les droits de droit commun sont définitivement acquis au département.
• Le délai de deux ans passe inaperçu. Sur une vente par lots déclenchant le droit de préemption du locataire, le délai est de deux ans, pas de cinq. Une découpe d'immeuble occupé se planifie avec ce calendrier.
• La TVA sur la marge se perd à la démolition. Acheter bâti puis démolir pour vendre du terrain à bâtir fait basculer la revente en TVA sur le prix total, parfois après la signature du prix de vente.
• L'origine de propriété doit être documentée. Si vous ne pouvez pas établir dans quelles conditions fiscales vous êtes entré en possession du bien, l'ensemble de la cession est taxé sur le prix total.
• Pas d'amortissement, donc pas de portage long. Le bien est en stock : la détention ne génère aucune charge d'amortissement pour absorber les loyers perçus en attendant la revente.
• La donation ne sauve pas l'engagement. Donner le bien avant l'échéance déchoit du régime, et la donation entre vifs n'est de toute façon pas opposable à l'administration pour l'application de l'article 35 du CGI.
• Le taux de droit commun varie selon le département. L'écart entre 3,80 % et 5,00 % de part départementale change le montant du rappel en cas de déchéance. Vérifiez le taux du lieu de situation du bien, et non celui de votre siège.

Le calcul de rentabilité d'une opération d'achat-revente ne se conduit pas comme celui d'un placement locatif : il intègre le coût de portage, les droits de mutation réellement acquittés, la TVA applicable à la revente et le risque fiscal résiduel. Si votre horizon est la détention longue et le revenu récurrent, les cadres décrits dans notre dossier investissement locatif et le traitement des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent plus adaptés que le régime des BIC.

Ce qu'il faut retenir

• Marchand de biens est une qualification fiscale au titre du 1° du I de l'article 35 du CGI, pas un statut réglementé : elle suppose des opérations habituelles, une intention de revendre appréciée au moment de l'achat, et des biens limitativement énumérés par la loi.
• L'engagement de revendre dans les cinq ans de l'article 1115 du CGI ramène les droits de mutation à une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 %, sans taxe additionnelle communale, contre un taux de droit commun départemental porté à 5,00 % dans la plupart des départements jusqu'au 31 mars 2028.
• Le délai tombe à deux ans pour les ventes par lots déclenchant le droit de préemption du locataire, et le délai du premier acquéreur s'impose aux acquéreurs assujettis successifs.
• La déchéance fait redevenir exigible la différence entre le taux de droit commun et le taux réduit sur le prix d'acquisition, majorée des frais et d'un intérêt de retard.
• La TVA sur la marge de l'article 268 du CGI exige que l'acquisition n'ait pas ouvert droit à déduction et que le bien ait conservé la même qualification : bâti acheté puis démoli pour vendre un terrain à bâtir signifie TVA sur le prix total.
• Le profit est taxé en BIC, sans abattement pour durée de détention, et les biens figurent en stock : ils ne s'amortissent pas, contrairement au régime réel des locations meublées.
• Un particulier peut être requalifié a posteriori, notamment sur un achat en bloc suivi d'une division et d'une revente par lots, qui suffit à caractériser l'habitude.

FAQ

Faut-il créer une société pour être marchand de biens ?

Non. La qualification résulte des faits, pas de la structure : l'administration précise que l'activité n'a pas à être exercée à titre professionnel ni même à titre principal pour relever des BIC. Une société apporte en revanche une lisibilité comptable, un cadre pour l'impôt sur les sociétés et une séparation des patrimoines. Le choix de la forme détermine le mode d'imposition du résultat, jamais la qualification elle-même.

Quels sont les frais de notaire d'un marchand de biens ?

Sous engagement de revendre, la part fiscale des frais d'acquisition se limite à une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 %, sans taxe communale additionnelle. Les émoluments du notaire, les frais de formalités et les débours restent dus dans les conditions habituelles : l'économie porte sur les droits de mutation, pas sur la totalité de ce que l'on appelle couramment les frais de notaire.

Que se passe-t-il si le bien n'est pas revendu dans les cinq ans ?

La déchéance est encourue du seul fait que le bien n'a pas été revendu dans le délai, sans que l'intention des parties ait à être recherchée. Vous devez alors acquitter la différence entre le taux de droit commun et le taux réduit sur le prix de votre acquisition, majorée des frais et d'un intérêt de retard. Deux issues permettent d'éviter le rappel : substituer un engagement de construire avant l'échéance, ou obtenir une prorogation annuelle dans le cas limité des zones d'aménagement concerté.

Un marchand de biens paie-t-il la plus-value immobilière des particuliers ?

Non. Le gain est un résultat d'exploitation imposé en BIC, à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu selon la structure, sans abattement pour durée de détention. Le régime des particuliers, avec ses taux de 19 % et 17,2 % et ses exonérations à 22 et 30 ans de détention, ne s'applique pas.

Peut-on louer un bien avant de le revendre ?

Rien ne l'interdit, et le portage locatif est courant en attendant la revente. Deux limites cependant : le bien reste inscrit en stock, donc non amortissable, et une location durable peut fragiliser la démonstration de l'intention de revendre dès l'acquisition si l'opération est contestée. Louer ne suspend par ailleurs ni le délai de cinq ans, ni celui de deux ans en cas de vente par lots déclenchant le droit de préemption du locataire.

Une SCI peut-elle faire de l'achat-revente ?

La qualité de marchand de biens est reconnue aux personnes morales indépendamment de leur forme juridique dès lors que les opérations sont habituelles et volontaires. Une société civile immobilière qui pratique l'achat-revente habituel exerce donc une activité commerciale, avec les conséquences fiscales qui en découlent, quel que soit son objet statutaire. Le véhicule civil n'est pas conçu pour cet usage.