Louer un local commercial : bail 3-6-9, rendement et pièges

Louer un local commercial relève du statut des baux commerciaux, un régime sans rapport avec la location d'habitation : le bail est conclu pour neuf ans au minimum, mais le locataire peut le résilier à la fin de chaque période de trois ans, d'où l'appellation « 3-6-9 ». En contrepartie de cet engagement long, le locataire dispose d'un droit au renouvellement : si vous le lui refusez, vous devez en principe lui verser une indemnité d'éviction qui couvre l'intégralité de son préjudice. Le loyer initial est fixé librement, mais sa révision est encadrée par un indice officiel et la hausse annuelle est plafonnée à 10 % du loyer de l'année précédente pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Depuis le 28 mai 2026, trois règles nouvelles s'appliquent en plus : dépôt de garantie limité à trois mois de loyer, droit à la mensualisation pour une partie des commerçants et possibilité d'une clause d'indexation « tunnel ».

Bail commercial, bail dérogatoire : lequel s'applique à votre local

Le statut des baux commerciaux s'applique automatiquement dès que quatre conditions sont réunies. Vous ne les choisissez pas : elles s'imposent, et c'est précisément ce qui rend ce type de location plus contraignant qu'un investissement résidentiel classique.

Les quatre conditions cumulatives sont les suivantes : l'existence d'un contrat de bail, un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel, l'exploitation effective d'un fonds de commerce dans les lieux, et l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE). Un terrain nu n'entre pas dans le statut, sauf si des constructions y sont édifiées avec l'accord écrit du bailleur.

Le bail dérogatoire sert à tester une activité ou à ouvrir une boutique éphémère. Son piège est connu : si le locataire se maintient dans les lieux au terme et que vous ne lui demandez pas de partir dans le délai d'un mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, un bail commercial de plein exercice naît automatiquement, dès le lendemain de l'expiration du contrat précaire.

Le bail commercial n'a pas de forme obligatoire et peut même être verbal, mais l'écrit est indispensable en pratique : sans lui, vous ne pouvez ni opposer la répartition des charges, ni prouver les obligations de chacun. Le recours au notaire devient obligatoire dans deux cas : lorsque la durée dépasse douze ans, et lorsque le local abrite un débit de boissons (bar, restaurant, supermarché, épicerie, caviste).

Les annexes que vous devez fournir

Le bailleur doit annexer au contrat l'état des lieux, l'inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, la liste des travaux réalisés au cours des trois dernières années et celle des travaux prévus pour les trois suivantes avec leur budget, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, lorsque le local se situe en zone concernée, l'état des risques et pollutions (ERP) daté de moins de six mois. S'y ajoutent la déclaration des consommations d'énergie pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² et une annexe environnementale pour les surfaces de bureaux ou de commerces d'au moins 2 000 m². Ce DPE ne déclenche pas le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques, qui vise les logements d'habitation.

Le 3-6-9 en pratique : qui peut partir, et quand

La règle par défaut est asymétrique, et c'est le point que sous-estiment la plupart des acheteurs. Le locataire peut sortir tous les trois ans sans avoir à se justifier ; le bailleur, lui, ne peut reprendre son local à une échéance triennale que dans une liste fermée de situations.

Côté locataire, le congé triennal se donne par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, au moins six mois avant l'expiration de la période en cours. Si l'échéance tombe le 30 septembre, le congé doit partir au plus tard le 31 mars. Un congé tardif n'annule pas la sortie : il en reporte simplement les effets à la période triennale suivante. Le locataire n'a aucun motif à indiquer.

Cette faculté triennale peut toutefois être écartée par le contrat dans quatre cas : les baux de plus de neuf ans, les baux de locaux destinés à une seule activité, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et les baux de locaux de stockage. C'est un levier de négociation réel pour un bailleur qui cherche à sécuriser un revenu long. En dehors des échéances triennales, le locataire peut aussi sortir s'il a demandé ses droits à la retraite ou s'il a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, et ses héritiers peuvent résilier en cas de décès.

À l'échéance triennale, la reprise par le bailleur n'est ouverte que pour construire ou démolir et reconstruire l'immeuble, pour des travaux de restauration immobilière dans un site patrimonial remarquable, pour reprendre un local d'habitation accessoire inoccupé, ou pour transformer l'immeuble en immeuble à usage principal d'habitation. Dans la plupart de ces hypothèses, une indemnité d'éviction reste due.

L'indemnité d'éviction, le vrai coût de sortie

Refuser le renouvellement au terme des neuf ans est un droit, et vous n'avez même pas à motiver ce refus, à condition de proposer une compensation. Celle-ci doit couvrir l'intégralité du préjudice : indemnité principale correspondant le plus souvent à la valeur marchande du fonds de commerce, appréciée notamment au regard des résultats des trois derniers exercices et de la valeur du droit au bail, augmentée d'indemnités accessoires (déménagement, réinstallation, droits de mutation, éventuelles indemnités de licenciement, trouble commercial, double loyer). À défaut d'accord amiable, c'est le tribunal judiciaire qui fixe le montant, souvent après expertise.

Deux conséquences pratiques. D'abord, le locataire a le droit de rester dans les lieux tant qu'il n'a pas été intégralement payé, en versant une indemnité d'occupation à la place du loyer : la reprise peut prendre du temps. Ensuite, le bailleur dispose d'un droit de repentir de quinze jours à compter de la décision fixant l'indemnité pour revenir sur son refus et accepter finalement le renouvellement, à condition que le locataire occupe encore le local et ne se soit pas réinstallé ailleurs.

Certains cas permettent d'échapper à l'indemnité : motifs graves et légitimes imputables au locataire (loyers impayés, sous-location dissimulée, changement de destination non autorisé), démolition d'un immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité, ou offre d'un local de remplacement équivalent en cas de reconstruction, moyennant alors une indemnité restreinte.

Ce qui change pour les baux signés depuis le 28 mai 2026

Trois évolutions entrées en vigueur le 28 mai 2026 modifient l'équilibre économique du bail commercial. Deux concernent les baux signés ou renouvelés à compter de cette date, la troisième s'applique aussi aux baux en cours.

• Dépôt de garantie plafonné. Pour un bail signé ou renouvelé à compter du 28 mai 2026, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un trimestre de loyers, soit trois mois. La pratique des dépôts de six mois sur les emplacements recherchés n'est donc plus possible sur ces baux.
• Droit au paiement mensuel du loyer. Le locataire peut exiger la mensualisation en le demandant à son bailleur, y compris pour un bail en cours d'exécution. Deux conditions : le local doit être destiné à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, et le locataire doit être à jour de ses loyers et charges. Les baux portant sur des bureaux ou des entrepôts sont exclus. Quand les conditions sont réunies, la mensualisation s'impose au bailleur dès l'échéance de paiement suivant la demande : votre trésorerie passe du trimestre d'avance au mois.
• Clause d'indexation « tunnel ». Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, les parties peuvent limiter symétriquement la variation du loyer liée à l'indice, par exemple à ± 3 % ou ± 5 % par an. La protection joue dans les deux sens : elle borne la hausse en période d'inflation, mais aussi la baisse.

Un quatrième point touche au contentieux des impayés : depuis le 28 mai 2026, lorsque le locataire demande des délais de paiement pour échapper au jeu de la clause résolutoire, le juge tient compte de sa capacité à régler la dette locative dans les délais demandés et de la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience.

Fixer et réviser le loyer : ILC, plafonnement, déplafonnement

À la signature, le loyer est libre : aucun loyer de référence ne vous est opposable, et vous n'êtes pas tenu par le loyer du locataire précédent. C'est en cours de bail et au renouvellement que le montant devient réglementé.

Le bail peut prévoir, en plus du loyer, un pas-de-porte, ou droit d'entrée, versé à l'entrée dans les lieux sur un local vacant. Son montant est libre et correspond en pratique à trois à six mois de loyers. Il n'est pas remboursé en fin de bail. Sa qualification doit être tranchée dans le contrat : s'il est traité comme un supplément de loyer, cas le plus fréquent, il constitue un revenu foncier pour le propriétaire et entre dans le calcul de la révision triennale ; s'il est qualifié d'indemnité, il n'est pas imposé chez le bailleur.

La révision triennale

La révision triennale n'est jamais automatique : elle doit être demandée, par le bailleur ou par le locataire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le loyer demandé. Elle peut être sollicitée dès l'expiration d'un délai de trois ans courant depuis l'entrée dans les lieux, le renouvellement du bail précédent ou la prise d'effet de la révision antérieure. Aucun délai maximum n'est prévu : une demande formée au bout de quatre ou cinq ans reste recevable.

La formule est la suivante : loyer en cours × (dernier indice publié au moment de la révision ÷ indice de référence retenu lors de la fixation initiale ou de la dernière révision). Pour les activités commerciales ou artisanales, l'indice est l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié chaque trimestre par l'Insee ; pour les autres activités, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L'indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir de référence à la révision triennale pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, même s'il reste utilisable dans une clause d'indexation.

Exemple chiffré

Prenons un bail signé le 1er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 1 500 €, indexé sur l'ILC. La première révision triennale intervient au 1er octobre 2024. En retenant les valeurs d'ILC publiées par l'Insee et reprises par l'administration, soit 118,41 au deuxième trimestre 2021 et 136,72 au deuxième trimestre 2024, le calcul donne : 1 500 × (136,72 ÷ 118,41) = 1 731,93 €. La hausse ressort à 15,5 % sur trois ans, soit environ 5,2 % par an, en dessous du plafond annuel de 10 %. Avant toute demande, vérifiez la valeur d'indice du trimestre applicable à votre bail sur le site de l'Insee : ces valeurs changent chaque trimestre.

Ce plafonnement est une sécurité pour le locataire, pas pour vous : la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé l'année précédente, pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Le même lissage à 10 % par an s'applique en cas de déplafonnement.

Déplafonnement et clause d'échelle mobile

Le déplafonnement permet de fixer le loyer à la valeur locative réelle du local plutôt qu'à la seule variation de l'indice. Il n'est ouvert que dans des cas précis : modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative (augmentation de la population, nouvelle artère, rue devenue piétonne), clause du contrat relative à la durée du bail, ou changement d'activité du locataire par déspécialisation. La valeur locative s'apprécie au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.

À côté de la révision triennale, la clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, fait varier le loyer automatiquement à l'échéance prévue au contrat, le plus souvent chaque année, sans intervention du bailleur. Si son jeu fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé, à la hausse comme à la baisse, chaque partie peut demander la révision immédiate du loyer devant le juge, qui le fixe alors à la valeur locative, sans dépasser 10 % de hausse annuelle. Dans les centres commerciaux, la clause-recette reste fréquente : le loyer comporte une part variable assise sur le chiffre d'affaires du locataire et, généralement, un loyer minimum garanti.

En cas de désaccord sur le loyer révisé, la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC) du département peut être saisie gratuitement et rend un avis sous trois mois ; sa saisine n'est pas obligatoire et le président du tribunal judiciaire peut être saisi directement. Pendant la procédure, le locataire continue de payer le loyer prévu au bail.

Charges, travaux et taxes : qui paie quoi

La répartition des charges est réglementée et doit figurer dans un inventaire précis et limitatif, inséré dans le bail ou en annexe. La sanction est radicale : à défaut d'inventaire, vous ne pouvez facturer aucune charge au locataire.

La taxe foncière reste due par le propriétaire auprès de l'administration ; sa refacturation au locataire n'est possible que si elle est clairement identifiée dans le bail. C'est un point à chiffrer avant l'achat, au même titre que les cas d'exonération de taxe foncière qui peuvent s'appliquer à certains biens.

Deux obligations d'information encadrent ce dispositif. Un état récapitulatif annuel de liquidation et de régularisation des comptes de charges doit être adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle où il est établi ; en copropriété, il est présenté dans les trois mois de la présentation des comptes. Par ailleurs, l'état des travaux réalisés les trois dernières années et le programme prévisionnel des trois suivantes sont communiqués tous les trois ans, dans les deux mois suivant chaque échéance triennale. En cours de bail, toute nouvelle charge, taxe ou redevance doit être portée à la connaissance du locataire.

TVA et imposition des loyers

Le traitement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dépend de l'état du local, pas de l'activité exercée. La distinction structure la rentabilité nette de l'opération, en particulier lorsque des travaux sont prévus.

La location de locaux nus, c'est-à-dire non munis des équipements, mobiliers ou matériels nécessaires à l'exploitation, est exonérée de TVA. Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts des entreprises du lieu de situation du local. La location de locaux équipés, elle, est soumise à la TVA au taux de 20 %, sauf si le bailleur relève de la franchise en base. Le pas-de-porte suit le sort du loyer : il est soumis à la TVA lorsque le loyer l'est.

Lorsque la location ne donne pas lieu au paiement effectif de la TVA, un bailleur personne morale (société, association, organisme de droit privé) doit acquitter la contribution sur les revenus locatifs (CRL) au taux de 2,50 %, si l'immeuble est achevé depuis quinze ans au moins. Ce point pèse dans l'arbitrage entre détention en direct et détention via une société : il s'ajoute aux critères habituels du choix d'une détention en SCI familiale.

Pour un particulier qui loue un local commercial nu, les loyers relèvent des revenus fonciers. Si l'ensemble de vos revenus fonciers bruts ne dépasse pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s'applique avec un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option irrévocable pendant trois ans, le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifié : réparations et entretien, travaux d'amélioration, frais de gestion, primes d'assurance, intérêts d'emprunt et taxe foncière. Un résultat négatif constitue un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pour la part ne provenant pas des intérêts d'emprunt, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les loyers nets supportent ensuite les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, en plus de l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale.

Calculer le rendement d'un local commercial

La méthode est la même que pour un logement, mais les postes de charges diffèrent et les écarts entre rendement brut et rendement net sont souvent plus marqués. Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'acquisition frais inclus ; le rendement net retranche les charges non refacturées, les gros travaux à votre charge et une provision pour vacance.

Exemple, avec des hypothèses qu'il vous appartient de remplacer par les chiffres réels du bien visé. Vous achetez un local de commerce 220 000 € frais de notaire compris, loué 16 800 € par an hors taxes. Le rendement brut ressort à 7,6 % (16 800 ÷ 220 000). L'inventaire du bail met la taxe foncière à la charge du locataire, mais vous conservez 1 200 € d'assurance propriétaire non occupant et de frais de gestion, et vous provisionnez 1 400 € par an au titre des grosses réparations, qui vous incombent quoi qu'il arrive. Le revenu net avant impôt tombe à 14 200 €, soit 6,5 % de rendement net. Si vous relevez du régime réel et d'une tranche marginale à 30 %, l'impôt et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % s'appliquent ensuite sur le résultat foncier imposable.

Deux variables font basculer ce calcul plus souvent qu'on ne l'anticipe : la durée de vacance entre deux locataires, qui dépend de l'emplacement et de la destination autorisée par le bail, et le coût des grosses réparations, qui ne se répartit sur personne d'autre que vous. La logique est proche de celle d'un immeuble de rapport, où l'absence de copropriété concentre les travaux structurels sur un seul budget. Les méthodes de calcul détaillées figurent dans notre dossier investissement locatif.

Les pièges à connaître avant d'acheter

• Le « 9 ans » n'est pas un revenu garanti neuf ans. Sauf clause écartant la faculté triennale dans l'un des quatre cas autorisés, votre locataire peut partir au bout de trois ans avec six mois de préavis, sans motif ni indemnité.
• Reprendre son local coûte cher. Le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d'éviction couvrant l'intégralité du préjudice, souvent adossée à la valeur du fonds de commerce, et le locataire reste dans les lieux jusqu'au paiement intégral.
• Pas d'inventaire, pas de charges. En l'absence d'inventaire précis et limitatif annexé au bail, aucune charge, aucune taxe ne peut être refacturée au locataire. La taxe foncière comprise.
• Les grosses réparations ne se transfèrent pas. Charpente, toiture, murs, mises aux normes lourdes : ces postes restent au bailleur, quelle que soit la rédaction du bail.
• La révision n'est pas automatique. Sans clause d'indexation, le loyer ne bouge que si l'une des parties demande formellement la révision triennale, dans les formes requises.
• La destination du bail limite le marché. Une clause « tous commerces » se loue en principe plus cher qu'une destination restreinte à une activité, mais elle élargit aussi le vivier de repreneurs en cas de départ.
• Le bail dérogatoire se transforme tout seul. Un mois de silence après le terme et vous vous retrouvez lié par un bail commercial de neuf ans.
• La mensualisation peut vous être imposée. Depuis le 28 mai 2026, un locataire de commerce de détail, de gros ou de services à jour de ses paiements peut exiger le passage au loyer mensuel, y compris sur un bail en cours.

Ce qu'il faut retenir

• Le bail commercial dure neuf ans minimum, mais le locataire peut sortir à chaque échéance triennale avec un préavis de six mois, sauf clause d'exclusion prévue pour les baux de plus de neuf ans, les locaux monoactivité, les bureaux exclusifs et les locaux de stockage.
• Refuser le renouvellement au terme suppose de verser une indemnité d'éviction couvrant l'intégralité du préjudice du locataire, sauf motifs graves et légitimes ou cas de reprise limitativement prévus.
• Le loyer initial est libre ; sa révision est indexée sur l'ILC ou l'ILAT et la hausse est plafonnée à 10 % par an pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
• Sans inventaire précis et limitatif des charges annexé au bail, aucune charge ni taxe n'est refacturable ; les grosses réparations restent dans tous les cas à la charge du bailleur.
• Depuis le 28 mai 2026 : dépôt de garantie plafonné à trois mois, droit à la mensualisation du loyer pour une partie des commerçants, et clause d'indexation tunnel possible.
• Loué nu par un particulier, le local relève des revenus fonciers, exonérés de TVA sauf option, avec prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

FAQ

Un bail commercial peut-il durer moins de 9 ans ?

Non, pas sous le statut des baux commerciaux : la durée minimale est de neuf ans. Pour une durée plus courte, il faut conclure un bail dérogatoire, limité à trois ans au total en incluant les baux successifs conclus avec le même locataire sur le même local, et qui écarte expressément le statut protecteur.

Le locataire peut-il vraiment partir au bout de 3 ans ?

Oui, sans motif à fournir, en donnant congé au moins six mois avant la fin de la période triennale par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Cette faculté peut être écartée par le contrat pour les baux de plus de neuf ans, les locaux destinés à une seule activité, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage.

Le propriétaire peut-il refacturer la taxe foncière au locataire ?

Oui, à condition que la taxe foncière soit clairement identifiée dans l'inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes annexé au bail. Le propriétaire reste redevable auprès de l'administration : il s'agit d'un remboursement par le locataire, pas d'un transfert de la dette fiscale. Sans inventaire, aucune refacturation n'est possible.

Faut-il facturer la TVA sur le loyer d'un local commercial ?

La location de locaux nus est exonérée de TVA, avec une option possible auprès du service des impôts des entreprises par lettre simple. La location de locaux équipés est soumise de plein droit à la TVA au taux de 20 %, sauf franchise en base. En l'absence de paiement effectif de TVA, un bailleur personne morale doit la contribution sur les revenus locatifs de 2,50 % si l'immeuble est achevé depuis au moins quinze ans.

Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus le loyer ?

Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer laissant un mois au locataire pour régulariser ; passé ce délai sans exécution, la résiliation est automatique. Le locataire peut demander en justice des délais de paiement, dans la limite de deux ans ; depuis le 28 mai 2026, le juge apprécie sa capacité à régler la dette dans les délais demandés et la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience.