Acheter l'usufruit de SCPI : revenus, fiscalité, pour qui

Acheter l'usufruit de parts de SCPI (société civile de placement immobilier), c'est payer une fraction du prix de la part pour encaisser toutes ses distributions pendant une durée fixée d'avance, puis ne plus rien détenir à l'échéance. Le revenu paraît élevé parce qu'il est calculé sur la pleine propriété, mais il doit d'abord rembourser un capital qui ne vous sera jamais rendu. Pour un particulier, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux peuvent suffire à rendre l'opération perdante. Les personnes morales représentent l'essentiel des souscriptions d'usufruit observées par l'Autorité des marchés financiers (AMF) ; pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), le résultat dépend du traitement fiscal du prix payé, qui reste à faire valider. Cet article traite la décision d'achat côté usufruitier ; le mécanisme d'ensemble figure dans notre guide du démembrement de SCPI.

Ce que vous achetez : un droit aux revenus, à durée limitée

Vous achetez le droit de percevoir les revenus des parts, pas les parts elles-mêmes. Pendant la durée du démembrement, vous êtes le seul à toucher les distributions et le seul à supporter les coûts indirects de la SCPI. À l'échéance, votre droit disparaît, sans indemnité, et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Service-Public résume le partage : l'usufruitier peut percevoir les revenus du bien, mais il ne peut pas en disposer. Dans sa synthèse de contrôles publiée le 6 mars 2024, l'AMF indique que la durée peut aller de 3 à 20 ans, avec une moyenne de 8 ans pour les souscriptions des quatre établissements contrôlés. Elle précise aussi que la notion de « période de détention recommandée » n'est pas appropriée pour un usufruit, puisque la durée du démembrement correspond à la durée de l'investissement.

Point	Usufruit de SCPI	Pleine propriété
Prix payé	Fraction du prix de la part, selon la clé de la société de gestion	Prix de la part
Base des revenus	Les parts en pleine propriété	Les parts en pleine propriété
Coûts récurrents de la SCPI	À votre charge pendant le démembrement	À votre charge
Valeur récupérable au terme	Aucune	Valeur de retrait ou prix de cession, non garantis
Risque principal	Baisse des distributions	Baisse des distributions et du prix de la part

Ce placement reste surtout celui des personnes morales : sur les exercices 2021 à 2023, les usufruits souscrits auprès des quatre établissements contrôlés par l'AMF l'ont été à 84,3 % par des personnes morales et à 15,7 % par des personnes physiques. L'AMF ne précise pas le régime fiscal de ces personnes morales. Le régulateur décrit deux profils : le contribuable qui cherche des revenus complémentaires avec une mise de départ réduite, et l'investisseur institutionnel qui place sa trésorerie.

Particulier ou société : deux calculs très différents

Le revenu brut est le même, mais le résultat net ne l'est pas. Un particulier paie l'impôt selon sa tranche, plus les prélèvements sociaux, sur l'ensemble des revenus fonciers. Le prix de l'usufruit ne figure pas parmi les catégories de charges déductibles des revenus fonciers énumérées par l'article 31 du code général des impôts (CGI), reprises par la doctrine BOI-RFPI-BASE-20. Aucun texte consulté ne vise expressément ce prix : nos exemples le traitent donc, par hypothèse, comme non déductible, ce qui revient à payer l'impôt aussi sur la part de la distribution qui ne fait que rembourser ce prix.

Point	Particulier en direct	Société à l'IS
Nature du revenu	Revenus fonciers, plus une fraction éventuelle de produits financiers	Quote-part de résultat, déterminée selon les règles de la société (art. 238 bis K du CGI)
Impôt	Barème de l'impôt sur le revenu, selon le quotient familial	IS à 25 %, ou 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si les conditions sont remplies
Prélèvements sociaux	17,2 % sur les loyers, 18,6 % en 2026 sur les produits financiers	Non retenus dans nos exemples
Prix de l'usufruit	Traité comme non déductible dans nos exemples	Point à valider, voir plus bas
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)	Parts à déclarer pour leur valeur en pleine propriété, si le foyer est assujetti	La société n'est pas le redevable ; l'associé doit vérifier le traitement de ses propres titres

Les règles de déclaration et l'exclusion fréquente du micro-foncier pour l'associé qui ne détient que des SCPI sont détaillées dans notre guide de la fiscalité des SCPI. Les SCPI investies à l'étranger suivent des règles propres à chaque convention fiscale et ne sont pas traitées dans les exemples ci-dessous.

Exemple chiffré : le particulier, selon sa tranche

Pour un particulier, la tranche d'imposition décide du résultat. Avec les hypothèses ci-dessous, l'usufruit ne reste gagnant que dans la tranche à 11 % ; dès la tranche à 30 %, le capital n'est pas récupéré après impôt.

Hypothèses, toutes simplificatrices : 100 000 € de parts en pleine propriété, une clé fictive de 30 % sur 10 ans, soit 30 000 € payés, et une distribution constante égale au taux de distribution (TD) moyen du marché en 2025, soit 4,92 % d'après l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) et l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière). Cela donne 4 920 € bruts par an, soit 49 200 € sur 10 ans. Cette constance n'a rien de certain. La distribution est traitée entièrement en revenus fonciers, le revenu imposable lui est assimilé (la quote-part de résultat déclarée peut en différer) et il reste dans une seule tranche, sans déduction de la CSG (contribution sociale généralisée), sans emprunt et sans délai de jouissance.

Revenu imposable par part de quotient familial (barème des revenus de 2025)	Tranche + prélèvements sociaux	Net par an	Net sur 10 ans	Résultat après les 30 000 € payés	Taux de rendement interne net
De 11 601 € à 29 579 €	11 % + 17,2 %, soit 28,2 %	3 533 €	35 326 €	+5 326 €	3,09 % par an
De 29 580 € à 84 577 €	30 % + 17,2 %, soit 47,2 %	2 598 €	25 978 €	−4 022 €	−2,54 % par an
De 84 578 € à 181 917 €	41 % + 17,2 %, soit 58,2 %	2 057 €	20 566 €	−9 434 €	−6,34 % par an
Plus de 181 917 €	45 % + 17,2 %, soit 62,2 %	1 860 €	18 598 €	−11 402 €	−7,87 % par an

Avant impôt, ces flux affichent un taux de rendement interne de 10,18 % par an : c'est ce chiffre brut qui séduit, et il n'a rien de comparable à un rendement net. Le seuil de récupération dit la même chose autrement : il faut 3 000 € nets par an pour simplement retrouver sa mise. Cela suppose un taux de distribution de 4,18 % dans la tranche à 11 %, de 5,68 % dans la tranche à 30 %, de 7,18 % dans la tranche à 41 % et de 7,94 % dans la tranche à 45 %.

La comparaison avec la pleine propriété éclaire le choix. Pour 30 000 € placés directement en parts, dans la tranche à 30 %, le même TD donne 1 476 € bruts, soit 779 € nets par an et 7 793 € sur 10 ans, et vous conservez des parts. Si vous sortez à une valeur de retrait inférieure de 10 % à votre prix d'achat, soit 27 000 €, le gain tombe à 4 793 €, mais il reste supérieur à la perte de 4 022 € de l'usufruit. La lecture des frais et des prix de retrait est détaillée dans notre article sur les frais et les valeurs de référence des SCPI.

L'IFI peut alourdir la note

Si votre foyer est assujetti à l'IFI, l'usufruit pèse plus lourd que son prix. Selon Service-Public, l'usufruitier déclare en règle générale le bien pour sa valeur en pleine propriété, à concurrence des actifs immobiliers pour des parts de société. L'IFI ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier 2026.

Exemple : pour un foyer dont le patrimoine net taxable est de 2 000 000 €, donc dans la tranche à 0,7 % qui court de 1 300 000 € à 2 570 000 €, 100 000 € de parts représentent au plus 700 € d'IFI par an, soit 7 000 € sur 10 ans à barème inchangé, pour 30 000 € payés. Ce montant est un maximum, car seule la fraction représentant des actifs immobiliers est retenue. L'IFI reste le régime en vigueur, comme le rappelle notre article sur l'impôt sur la fortune improductive, jamais entré dans le droit positif.

Exemple chiffré : la société à l'IS, et le point à faire valider

Une société à l'IS conserve davantage de ses revenus, mais le résultat dépend d'une question : peut-elle déduire le prix de l'usufruit de son résultat imposable ? Il est souvent présenté comme amortissable, ce qui étalerait la déduction sur la durée. Nous n'avons trouvé aucun texte ni aucune décision qui tranche ce point pour l'usufruit temporaire de parts de SCPI : nos exemples chiffrés retiennent donc l'hypothèse prudente d'un prix non déductible.

La doctrine BOI-BIC-AMT-10-20, dans sa version du 5 août 2026, indique que les éléments dont une entreprise a la jouissance en qualité d'usufruitier « ne font pas partie de son actif » et qu'elle ne peut « pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments ». Ce paragraphe vise les biens grevés d'usufruit ; il ne traite pas expressément du prix payé pour acquérir un usufruit temporaire de parts de SCPI. En sens inverse, le Conseil d'État a jugé le 24 avril 2019 (décision n° 419912) qu'un usufruit viager acquis par une contribuable louant le bien en meublé, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, pouvait être amorti : un élément incorporel est amortissable lorsqu'il est prévisible, dès son acquisition, que ses effets bénéfiques prendront fin à une date déterminée. Cette décision ne concerne ni une société à l'IS ni des parts de SCPI, et la version 2026 de la doctrine reprend toujours l'exclusion citée plus haut. Faites donc confirmer la position retenue par votre expert-comptable avant de souscrire, en lui demandant sur quel texte ou quelle décision il s'appuie.

L'IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique à la part de bénéfice allant jusqu'à 42 500 €, si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 000 000 € et si le capital, entièrement libéré, est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques ou par une société elle-même détenue dans ces proportions. Le tableau reprend les hypothèses du particulier, retient un prix non déductible et assimile le résultat imposable de la SCPI à la distribution, ce qui simplifie : la quote-part fiscale peut en différer. La colonne à 15 % suppose que tout le bénéfice de la société reste sous 42 500 €.

Sur 10 ans	Société au taux de 25 %	Société au taux de 15 % (bénéfice jusqu'à 42 500 €)
Usufruit à 30 000 €, prix non déductible (hypothèse prudente)	+6 900 €	+11 820 €
30 000 € en pleine propriété, parts stables (gain hors capital conservé)	+11 070 €	+12 546 €

Sans déduction du prix, l'usufruit fait moins bien que la pleine propriété dans ces hypothèses, aux deux taux. Une déduction du prix, si elle était admise, améliorerait son résultat : c'est tout l'enjeu de la validation à obtenir de votre expert-comptable. La pleine propriété conserve de son côté un capital exposé à la baisse du prix de part, ce que l'usufruit ne connaît plus puisque sa mise est de toute façon perdue au terme. Les chiffres de la ligne pleine propriété changent donc si les parts perdent de la valeur.

Ce qui fait varier le résultat : la distribution et la clé

Le capital de l'usufruitier disparaît quoi qu'il arrive : son seul levier est le montant total des distributions. Une baisse durable du TD se répercute directement sur le résultat, sans valeur résiduelle pour la compenser. Or l'ASPIM signale en 2026 des ajustements de distribution dans certaines SCPI, notamment exposées aux bureaux.

Distribution annuelle constante, clé fictive de 30 % sur 10 ans	Brut sur 10 ans	Particulier, tranche à 30 % + 17,2 %	Société à 25 %, prix non déductible
4,92 % (moyenne du marché en 2025)	49 200 €	−4 022 €	+6 900 €
4 %	40 000 €	−8 880 €	0 €
3 %	30 000 €	−14 160 €	−7 500 €

La clé pèse aussi. Elle est fixée par la société de gestion, en principe selon une valorisation économique, et plus la durée s'allonge, plus l'usufruit coûte cher. Les trois clés ci-dessous sont fictives et choisies pour la lisibilité : ce ne sont celles d'aucune SCPI réelle. Le barème de l'article 669 du CGI n'est pas un prix de marché ; il sert à des calculs fiscaux, en transmission notamment.

Durée et clé fictive	Prix payé pour 100 000 € de parts	Brut total à 4,92 %	Taux de rendement interne brut	Particulier, tranche à 30 % + 17,2 %	Société à 25 %, prix non déductible
5 ans, clé de 15 %	15 000 €	24 600 €	19,13 % par an	−2 011 €	+3 450 €
10 ans, clé de 30 %	30 000 €	49 200 €	10,18 % par an	−4 022 €	+6 900 €
15 ans, clé de 40 %	40 000 €	73 800 €	8,86 % par an	−1 034 €	+15 350 €

Le délai de jouissance, souvent de 3 à 6 mois en ordre de grandeur et propre à chaque SCPI, n'est pas pris en compte. Vérifiez à quelle date démarrent à la fois vos revenus et la durée du démembrement : sur un droit qui s'éteint, chaque mois sans distribution est perdu.

Financer l'usufruit à crédit, le revendre avant le terme

Ces deux décisions ajoutent chacune leurs règles. Le crédit peut rendre une partie des intérêts déductibles, sans rien changer au fait que le capital s'éteint. La revente anticipée est possible en droit, mais difficile en pratique, et elle a ses règles fiscales.

Pour un particulier, la doctrine BOI-RFPI-BASE-20-80 admet que les intérêts de l'emprunt contracté pour acquérir l'usufruit de parts d'une société détenant un immeuble loué soient déductibles de la quote-part de bénéfice foncier imposable au nom de l'usufruitier. Le déficit qui en résulte s'impute sur les revenus fonciers d'autres immeubles, la même année ou pendant les dix années suivantes. Service-Public cite les intérêts parmi les charges déductibles, dans une liste non exhaustive qui ne mentionne pas le prix d'acquisition. Le mécanisme général du financement à crédit est expliqué dans notre article sur l'achat de SCPI à crédit.

Pour la revente, l'AMF souligne que le démembrement diminue « encore davantage » la liquidité, déjà réduite, des parts de SCPI : il faut trouver un acheteur pour ce droit précis. Vous pouvez aussi être lié à plusieurs contreparties, à contacter chacune en amont de la cession si elles disposent d'un droit préférentiel. Sur le plan fiscal, la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est imposée en principe comme un revenu, et non comme une plus-value, selon l'article 13, 5 du CGI ; les cessions suivantes relèvent du droit commun des plus-values. La doctrine BOI-IR-BASE-10-10-30 exclut de ce mécanisme les cédants passibles de l'IS. Faites vérifier votre cas précis : la doctrine consultée ne traite pas spécifiquement d'un usufruit acquis par souscription de parts de SCPI.

Ce qu'il faut vérifier avant de souscrire

L'AMF a constaté que l'information sur les coûts était, dans la majorité des cas, identique en pleine propriété, en nue-propriété et en usufruit, et qu'aucun des établissements contrôlés ne prenait suffisamment en compte les spécificités du démembrement. Le document standard de la SCPI ne suffit donc pas : demandez une réponse écrite aux questions suivantes.

• Quelle est la clé applicable à la date de souscription, pour la durée exacte retenue ?
• Quel TD faut-il atteindre, chaque année, pour récupérer votre mise après votre propre fiscalité ?
• Les coûts récurrents qui vous sont présentés couvrent-ils bien toute la durée du démembrement ? Les frais de souscription, payés au prorata de la clé, sont-ils intégrés au prix ?
• Qui est la contrepartie ? Appartient-elle au groupe de la société de gestion qui fixe la clé ? L'AMF classe parmi les mauvaises pratiques le fait de ne pas en informer le client.
• Pour une société : sur quel fondement votre expert-comptable retient-il le traitement fiscal du prix payé ?

Pour qui, et pour qui ce n'est pas adapté

L'usufruit se conçoit surtout pour une société à l'IS disposant d'une trésorerie sans emploi sur toute la durée, qui a validé le traitement fiscal du prix et accepte de ne rien récupérer au terme. Pour un particulier, il ne peut se défendre que dans une tranche basse du barème, avec une distribution qui tient dans la durée.

Il convient mal à un foyer dans une tranche à 30 % ou plus, dont le revenu imposable par part de quotient familial dépasse 29 579 € selon le barème des revenus de 2025, ainsi qu'à un foyer assujetti à l'IFI. Il ne convient pas non plus à qui confond un revenu élevé avec un rendement : une partie de chaque versement ne fait que rembourser votre mise.

Ce qu'il faut retenir

• L'usufruit de SCPI donne droit aux distributions pendant une durée fixée, puis s'éteint sans valeur résiduelle.
• Avec nos hypothèses, un particulier reste gagnant dans la tranche à 11 %, mais perd du capital dès la tranche à 30 % (revenu imposable par part à partir de 29 580 €).
• Les personnes morales représentent 84,3 % des souscriptions d'usufruit observées par l'AMF entre 2021 et 2023 ; pour une société à l'IS, l'intérêt de l'opération dépend du traitement fiscal du prix, à faire valider.
• Le risque principal est la baisse des distributions, car rien ne compense une baisse durable.
• Le chiffre brut est trompeur : comparez toujours le résultat net, après récupération de la mise, à celui d'un placement en pleine propriété.

FAQ

Comment fonctionne l'achat d'usufruit de SCPI ?

Vous payez une fraction du prix de la part, fixée par la clé de la société de gestion pour la durée choisie, de 3 à 20 ans selon l'AMF. Vous percevez alors toutes les distributions de ces parts et supportez leurs coûts indirects. À l'échéance, votre droit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Comment sont imposés les revenus d'un usufruitier de SCPI ?

Un particulier déclare sa quote-part de revenus fonciers, imposée au barème de l'impôt sur le revenu selon son quotient familial, puis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La fraction de produits financiers supporte 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026. Une société à l'IS intègre sa quote-part à son résultat imposable, au taux de 25 %, ou de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si elle remplit les conditions.

L'usufruit de SCPI est-il amortissable par une société à l'IS ?

C'est souvent présenté ainsi, mais aucun texte ni aucune décision consultés ne tranchent le cas d'une société à l'IS usufruitière de parts de SCPI. La doctrine BOI-BIC-AMT-10-20 exclut l'amortissement des biens dont l'entreprise a la jouissance comme usufruitière ; le Conseil d'État a en revanche admis en 2019 l'amortissement d'un usufruit viager acquis par une loueuse en meublé. Demandez à votre expert-comptable le fondement précis de sa position avant de souscrire.

Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?

Votre droit s'éteint, vous cessez de percevoir les revenus et vous ne récupérez aucun capital. Il n'existe pas de valeur de sortie à l'échéance : c'est pourquoi le résultat se juge uniquement sur les distributions nettes cumulées, comparées au prix payé.

Sources officielles

• AMF, synthèse des contrôles SPOT sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété (6 mars 2024)
• AMF, texte intégral de la synthèse SPOT sur les SCPI en démembrement temporaire de propriété (PDF, mars 2024)
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, amortissement et éléments grevés d'usufruit (version du 5 août 2026)
• Conseil d'État, 10e et 9e chambres réunies, 24 avril 2019, n° 419912, mentionné aux tables du recueil Lebon (amortissement d'un usufruit viager)
• BOFiP, BOI-BIC-BASE-10-20-10, part de bénéfices et article 238 bis K du CGI (version du 12 mai 2021)
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, intérêts d'emprunt de l'usufruitier de parts (version du 1er septembre 2017, en vigueur)
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20, charges déductibles des revenus fonciers (article 31 du CGI)
• BOFiP, BOI-IR-BASE-10-10-30, cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, article 13, 5 du CGI (version du 6 avril 2017)
• Service-Public, usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ? (vérifiée le 24 juin 2026)
• Service-Public, impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés
• Service-Public, barème de l'impôt sur le revenu applicable aux revenus de 2025
• Service-Public, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements
• Service-Public, revenus locatifs de la location non meublée : charges déductibles
• Service-Public Entreprendre, impôt sur les sociétés : taux, déclaration, paiement
• ASPIM et IEIF, collecte et performance au premier trimestre 2026 et principaux indicateurs des SCPI en 2025

immopierre.fr publie de l'information et de l'analyse, pas du conseil en investissement personnalisé au sens de l'AMF, ni du conseil fiscal personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti ; en usufruit, le prix payé n'est pas restitué à l'échéance.

Méthodologie : la durée, les coûts, la liquidité, les contreparties et le profil des souscripteurs proviennent de la synthèse de contrôles publiée par l'AMF en mars 2024, qui porte sur quatre établissements. Les règles fiscales proviennent des doctrines BOFiP, d'une décision du Conseil d'État et des fiches Service-Public citées ; aucune ne traite spécifiquement de l'amortissement de l'usufruit temporaire de parts de SCPI par une société à l'IS ni de sa revente après souscription, d'où les réserves exprimées. Le traitement non déductible du prix est une hypothèse de calcul, retenue pour le particulier comme pour la société. Le revenu imposable est assimilé à la distribution, et le TD de 2025 est supposé constant sur toute la durée. Le TD moyen de 4,92 % pour 2025 est celui de l'ASPIM et de l'IEIF. Le barème de l'impôt sur le revenu, le seuil et le barème de l'IFI, les taux de l'IS et des prélèvements sociaux sont ceux publiés pour 2026. Toutes les clés des exemples sont fictives. Sources consultées en novembre 2026. Aucune SCPI n'est citée ni recommandée, et aucun lien commercial avec une société de gestion n'existe sur cette page.