SCPI en démembrement : nue-propriété, usufruit, comment ça marche

Acheter une SCPI (société civile de placement immobilier) en démembrement, c'est n'en acquérir qu'une partie des droits : la nue-propriété, qui donne vocation à récupérer les parts entières plus tard, ou l'usufruit, qui donne droit aux revenus pendant une durée fixée d'avance. Chacun paie une fraction du prix de la part en pleine propriété, selon une clé de répartition fixée par la société de gestion pour chaque durée proposée, de 3 à 20 ans d'après l'AMF (Autorité des marchés financiers). À l'échéance, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans formalité ni impôt. Le montage déplace donc les revenus, la fiscalité et le risque entre deux investisseurs aux objectifs opposés. Pour le fonctionnement général du véhicule, commencez par notre guide de la SCPI.

Le principe : une part, deux droits

La pleine propriété d'une part de SCPI réunit deux droits que le démembrement sépare. Le nu-propriétaire détient le droit de disposer de la part ; l'usufruitier détient le droit d'en percevoir les revenus. Service-Public résume la répartition : le nu-propriétaire peut vendre son droit, mais ne perçoit pas de revenus ; l'usufruitier perçoit les revenus, mais ne peut pas disposer du bien.

Appliqué aux SCPI, le démembrement est le plus souvent temporaire : les deux investisseurs se partagent la part pendant une durée fixée à la souscription. L'AMF, dans sa synthèse de contrôles publiée en mars 2024, précise que cette durée « peut aller de 3 à 20 ans » et qu'elle était en moyenne de 8 ans dans les souscriptions qu'elle a examinées. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, et l'usufruitier est le seul bénéficiaire des distributions.

Le régulateur insiste sur un point : une souscription en démembrement « ne peut être assimilée à une acquisition de parts de SCPI en pleine propriété ». Revenus, frais, liquidité et horizon de placement ne se comportent pas de la même manière.

Démembrement temporaire ou viager : deux logiques différentes

Le démembrement temporaire est un choix d'investissement, conclu entre deux parties qui achètent chacune leur droit. Le démembrement viager naît le plus souvent d'une transmission : un parent donne la nue-propriété de ses parts et en garde l'usufruit jusqu'à son décès. Les deux ne se valorisent pas de la même façon.

Critère	Démembrement temporaire	Démembrement viager
Origine habituelle	Souscription : un nu-propriétaire et un usufruitier achètent chacun leur droit	Donation ou succession : l'usufruit reste au donateur ou au conjoint survivant
Durée	Fixée à l'avance, de 3 à 20 ans selon l'AMF	Jusqu'au décès de l'usufruitier
Prix de chaque droit	Clé de répartition économique fixée par la société de gestion	Pas de prix : valeur fiscale selon le barème de l'article 669 du CGI
Valeur fiscale de l'usufruit	23 % de la pleine propriété par période de dix ans (art. 669, II)	Selon l'âge de l'usufruitier (art. 669, I)

Il faut bien distinguer deux grilles. La clé économique est le prix que vous payez en souscrivant ; elle est propre à chaque SCPI et à chaque durée. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI (code général des impôts) ne fixe aucun prix de marché : il sert à calculer les droits d'enregistrement, en donation ou en succession notamment. Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, la doctrine fiscale l'estime « à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier », sans que cette valeur puisse dépasser celle de l'usufruit viager. Pour un usufruit viager, la variable est l'âge révolu de l'usufruitier, c'est-à-dire son âge au dernier anniversaire :

Âge révolu de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
91 ans et plus	10 %	90 %

Exemple : un parent de 65 ans révolus, donc dans la tranche de 61 à 70 ans, qui donne la nue-propriété de parts valant 100 000 € et en garde l'usufruit, transmet une nue-propriété évaluée à 60 % de cette valeur, soit 60 000 €, qui sert d'assiette aux droits de donation. Service-Public met à disposition un simulateur de ce barème, qui ne s'applique pas à l'usufruit temporaire.

La clé de répartition : qui la fixe, et ce qu'elle cache

La clé de répartition détermine le pourcentage du prix d'une part en pleine propriété que paie chacun des deux investisseurs. Elle dépend de la durée choisie et c'est la société de gestion qui la fixe, pas le distributeur. Plus la durée est longue, plus l'usufruit pèse lourd, et moins la nue-propriété coûte cher.

La synthèse de l'AMF de mars 2024 apporte plusieurs précisions utiles. Les sociétés de gestion choisissent les durées pour lesquelles elles publient une clé, ainsi que la valeur de cette clé, calculée « en principe selon une valorisation économique ». Les frais de souscription sont payés par les deux contreparties, au prorata de la clé. Et dans la plupart des cas, c'est la société de gestion qui cherche la contrepartie de votre souscription.

Deux points de vigilance relevés par le régulateur méritent d'être vérifiés avant de signer :

• La contrepartie peut appartenir au groupe de la société de gestion, par exemple une SCI (société civile immobilière) du même groupe, qui se trouve alors en face de vous alors que ce même groupe fixe la clé. L'AMF classe parmi les mauvaises pratiques le fait de ne pas en informer le client.
• Vous pouvez être lié à plusieurs contreparties, ce qui complique une revente anticipée : chacune peut disposer d'un droit préférentiel à contacter avant la cession.

Les clés en vigueur se lisent dans la documentation de chaque SCPI. Elles évoluent dans le temps : demandez la clé applicable à la date de votre souscription, pour la durée exacte que vous retenez.

Nu-propriétaire ou usufruitier : qui reçoit quoi, qui paie quoi

Les deux positions sont symétriques. Le nu-propriétaire renonce aux revenus pendant toute la durée, en échange d'un prix d'entrée réduit et d'une pleine propriété récupérée à l'échéance. L'usufruitier encaisse les distributions calculées sur la pleine propriété, mais son droit disparaît au terme, sans valeur résiduelle.

Point	Nu-propriétaire	Usufruitier
Prix payé	Fraction du prix de la part selon la clé	Fraction complémentaire
Revenus pendant la durée	Aucun	La totalité des distributions
Coûts indirects de la SCPI	Aucun pendant la durée	Seul à les supporter, selon l'AMF
Impôt sur le revenu	Rien à déclarer, faute de revenus	Revenus imposables chaque année
IFI (impôt sur la fortune immobilière)	Hors assiette, en règle générale	Déclare la valeur en pleine propriété
À l'échéance	Récupère la pleine propriété	Perd son droit, sans indemnité
Profil observé par l'AMF	99,3 % de personnes physiques	84,3 % de personnes morales

La dernière ligne provient des souscriptions des quatre établissements contrôlés par l'AMF : les nues-propriétés ont été souscrites très majoritairement par des particuliers, souvent redevables de l'IFI selon le régulateur, et les usufruits surtout par des sociétés, qui y voient un placement de trésorerie.

La fiscalité en bref

Le démembrement ne crée pas un régime fiscal à part : il répartit les règles ordinaires entre deux titulaires. Celui qui perçoit les revenus est imposé sur ces revenus ; celui qui n'en perçoit pas n'a rien à déclarer à ce titre. Le détail de l'imposition des distributions, de la cession de parts et des SCPI européennes est traité dans notre guide de la fiscalité des SCPI.

Côté usufruitier

Un usufruitier personne physique déclare la quote-part de revenus fonciers que lui attribue la SCPI, imposée au barème de l'impôt sur le revenu selon sa tranche marginale, puis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La fraction de la distribution qui provient de produits financiers suit un autre régime : ses prélèvements sociaux sont de 18,6 % en 2026. Un usufruitier soumis à l'impôt sur les sociétés intègre les revenus à son résultat imposable. C'est l'une des raisons pour lesquelles l'usufruit attire surtout des personnes morales.

Côté nu-propriétaire

Sans revenus, le nu-propriétaire n'a ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux à payer sur ses parts pendant la durée du démembrement. Pour l'IFI, l'article 968 du CGI pose la règle : les biens grevés d'usufruit sont compris, pour leur valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l'usufruitier. Le nu-propriétaire n'a donc, en règle générale, rien à déclarer. Les exceptions, limitativement énumérées, visent des cas particuliers comme l'usufruit légal du conjoint survivant ou certaines ventes avec réserve d'usufruit ; elles ne correspondent pas à une souscription démembrée classique entre deux investisseurs indépendants. Pour mémoire, l'IFI ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier.

À l'échéance

La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, à l'expiration de la durée prévue, ne déclenche pas d'imposition. L'article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier », et l'AMF cite parmi les intérêts de la nue-propriété le fait de « ne pas être taxé à l'extinction du démembrement au moment de la reconstitution de la pleine propriété ». À partir de cette date, les revenus vous reviennent et sont imposés normalement, et vos parts entrent dans votre patrimoine taxable à l'IFI si vous y êtes assujetti. Le calcul d'une éventuelle plus-value lors d'une revente ultérieure obéit à des règles propres aux biens démembrés : faites-le valider avant de céder.

Exemple chiffré : ce que la clé change au rendement

Cet exemple repose sur une clé fictive, choisie pour la lisibilité du calcul : 70 % pour la nue-propriété et 30 % pour l'usufruit, sur 10 ans. Ce n'est la clé d'aucune SCPI réelle ; la vôtre se lit dans la documentation de la SCPI choisie.

Hypothèse	Nu-propriétaire	Usufruitier
Valeur des parts en pleine propriété	100 000 €
Prix payé (clé fictive 70/30)	70 000 €	30 000 €
Revenus pendant 10 ans	0 €	Distributions sur 100 000 € de parts
Situation au bout de 10 ans	Pleine propriété des parts	Plus aucun droit

Pour le nu-propriétaire, si les parts valent toujours 100 000 € dans dix ans, il a transformé 70 000 € en 100 000 €. Le rendement annuel équivalent est de (100 000 / 70 000)^1/10 − 1, soit environ 3,63 % par an, sans impôt sur la période. Si la valeur récupérable est inférieure de 10 %, à 90 000 €, parce que le prix de part a baissé ou parce que vous revendez à la valeur de retrait, le rendement tombe à (90 000 / 70 000)^1/10 − 1, soit environ 2,54 % par an. La décote n'est pas un gain garanti : c'est une avance sur une valeur future qui peut baisser.

Pour l'usufruitier, les revenus sont calculés sur 100 000 € de parts alors qu'il n'en a payé que 30 000 €. À titre d'ordre de grandeur, si la SCPI distribuait chaque année l'équivalent du taux de distribution moyen du marché en 2025, 4,92 % selon l'ASPIM et l'IEIF, il percevrait 4 920 € par an avant impôt, soit 49 200 € en dix ans. Cette constance n'a rien de certain, et ces revenus doivent rembourser les 30 000 € investis, qui ne sont pas restitués à l'échéance. Après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, le résultat net dépend fortement de la situation fiscale de l'usufruitier.

Les risques propres au démembrement

Le démembrement ajoute ses propres contraintes aux risques ordinaires d'une SCPI : capital non garanti, revenus variables, liquidité limitée. L'AMF en relève quatre, qui distinguent nettement ce montage d'un achat en pleine propriété.

• Revenus : en nue-propriété, vous renoncez aux distributions pendant toute la durée.
• Frais et coûts : ils se répartissent différemment entre les deux titulaires, ce qu'il faut lire dans le document d'informations clés et la note d'information. Les commissions et la façon de lire les prix de part sont détaillées dans notre article sur les frais et les valeurs de référence des SCPI.
• Liquidité : déjà réduite pour une SCPI, elle l'est « encore davantage » pendant le démembrement, selon l'AMF. Revendre une nue-propriété ou un usufruit en cours de route suppose de trouver un acheteur pour ce droit précis.
• Horizon : la durée de détention recommandée d'une SCPI est d'environ 10 ans selon l'AMF, et la durée du démembrement peut être plus courte ou plus longue. Une durée plus courte ne fait pas de la sortie anticipée une bonne idée ; une durée plus longue rend la sortie plus difficile, même une fois la durée recommandée écoulée.

Pour le nu-propriétaire, le risque central est la valeur de la part à l'échéance : il récupère des parts dont le prix a pu baisser entre-temps. Pour l'usufruitier, c'est la baisse des distributions, puisque son capital disparaît de toute façon au terme.

Pour quels profils, et dans quel cadre

La nue-propriété vise d'abord un épargnant qui n'a pas besoin de revenus immédiats, souhaite préparer des revenus futurs, par exemple pour la retraite, et cherche à ne pas alourdir son impôt sur le revenu ni son IFI pendant la durée. L'usufruit vise un investisseur qui veut des revenus sur une période définie et accepte de ne rien récupérer au terme, le plus souvent une société soumise à l'impôt sur les sociétés.

Le démembrement suppose de détenir les parts en direct : c'est l'un des critères qui départagent la détention directe et le contrat d'assurance vie, comparés dans notre article SCPI en assurance vie ou en direct. Dans un cadre familial, le même mécanisme de démembrement sert aussi à transmettre un patrimoine immobilier détenu en société, comme le montre notre guide de la SCI familiale.

Ce qu'il faut retenir

• Le démembrement temporaire sépare la part en nue-propriété et usufruit pour une durée fixée à la souscription, de 3 à 20 ans selon l'AMF.
• La clé de répartition est fixée par la société de gestion ; le barème de l'article 669 du CGI ne sert qu'aux calculs fiscaux, en transmission notamment.
• Le nu-propriétaire ne perçoit rien, ne paie ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ses parts, et reste en règle générale hors IFI ; il récupère la pleine propriété sans imposition à l'échéance.
• L'usufruitier perçoit toutes les distributions, est imposé dessus et perd son droit au terme.
• La décote n'est pas un gain garanti : le prix de part peut baisser, et la liquidité est encore plus réduite qu'en pleine propriété.

FAQ

Comment fonctionne le démembrement de SCPI ?

Un nu-propriétaire et un usufruitier achètent chacun une fraction de la part, selon une clé fixée par la société de gestion pour une durée donnée. Pendant cette durée, l'usufruitier perçoit les revenus et le nu-propriétaire n'en perçoit aucun. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Quelle durée de démembrement choisir ?

Les durées proposées vont de 3 à 20 ans selon l'AMF. Le bon choix dépend de la date à laquelle vous aurez besoin des revenus, et de la cohérence avec la durée de détention recommandée de la SCPI, d'environ 10 ans. Une durée longue réduit le prix de la nue-propriété mais immobilise plus longtemps votre épargne.

Le nu-propriétaire de parts de SCPI paie-t-il l'IFI ?

En règle générale, non. L'article 968 du CGI fait déclarer le bien à l'usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. Les exceptions, comme l'usufruit légal du conjoint survivant, sont limitativement énumérées par la loi.

Peut-on revendre des parts de SCPI démembrées avant l'échéance ?

C'est possible, mais difficile : il faut trouver un acheteur pour le droit que vous détenez, et vous pouvez être lié à plusieurs contreparties disposant d'un droit préférentiel. L'AMF souligne que le démembrement réduit encore la liquidité, déjà limitée, d'une SCPI.

Sources officielles

• AMF, synthèse des contrôles SPOT sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété (mars 2024)
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, démembrement du droit de propriété : barème de l'article 669 du CGI (version du 23 décembre 2013)
• BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, IFI et biens grevés d'usufruit, article 968 du CGI (version du 8 juin 2018)
• Service-Public, impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés
• Service-Public, usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ? (vérifiée le 24 juin 2026)
• Service-Public, simulateur des valeurs fiscales d'un usufruit et d'une nue-propriété
• Service-Public, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements
• Code général des impôts, article 1133, réunion de l'usufruit à la nue-propriété

immopierre.fr publie de l'information et de l'analyse, pas du conseil en investissement personnalisé au sens de l'AMF, ni du conseil fiscal personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, que les parts soient détenues en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit.

Méthodologie : la durée des démembrements, le rôle de la société de gestion dans la fixation des clés et la recherche des contreparties, la répartition des frais de souscription et des coûts, les risques et la répartition des souscripteurs proviennent de la synthèse de contrôles publiée par l'AMF en mars 2024, qui porte sur quatre établissements et sur la période 2020-2022. La non-imposition de la reconstitution de la pleine propriété provient de l'article 1133 du CGI et de la synthèse AMF. Le barème de l'article 669 du CGI provient de la doctrine BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, dont le barème est inchangé depuis 2004 et que confirme le simulateur Service-Public. La règle d'imposition de l'usufruitier à l'IFI et ses exceptions proviennent de la doctrine BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 et de la fiche Service-Public F563. Le seuil de l'IFI et les taux de prélèvements sociaux sont ceux en vigueur en 2026. Le taux de distribution moyen de 4,92 % pour 2025 est celui publié par l'ASPIM et l'IEIF. La clé de l'exemple chiffré est fictive. Sources consultées en octobre 2026. Aucune SCPI n'est citée ni recommandée, et aucun lien commercial avec une société de gestion n'existe sur cette page.