Corum Origin : analyse indépendante de la SCPI historique de Corum

Corum Origin est la SCPI (société civile de placement immobilier) historique de Corum Asset Management : lancée en 2012, elle détient au 30 septembre 2026 un patrimoine de 170 immeubles de bureaux, commerces, hôtels et locaux d'activité répartis dans 13 pays de la zone euro, pour une capitalisation de 4,165 milliards d'euros. Sa part coûte 1 135 € depuis le 1er avril 2022 et son taux de distribution (TD) a atteint 6,50 % en 2025, contre 4,92 % pour la moyenne du marché selon l'ASPIM et l'IEIF. En contrepartie, la commission de souscription est l'une des plus lourdes du marché : 11,964 % du prix de la part, que vous ne récupérez pas en cas de sortie rapide. Cette fiche reprend, chiffre par chiffre, ce que publient le bulletin trimestriel du troisième trimestre 2026, le document d'informations clés et le rapport annuel 2025, sans projection. Si le fonctionnement d'une SCPI ne vous est pas familier, lisez d'abord notre guide de la SCPI.

Carte d'identité de Corum Origin

Corum Origin est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Corum Asset Management (agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011). Sa stratégie est qualifiée d'« opportuniste » par sa société de gestion : tous types d'immobilier professionnel, dans toute la zone euro, avec un objectif annuel de 6 % net de frais, non garanti. Chaque donnée ci-dessous est datée, car elles n'évoluent pas au même rythme.

Donnée	Valeur	Date	Source
Société de gestion	Corum Asset Management	Octobre 2026	Bulletin T3 2026
Création, visa AMF	Immatriculée le 28 février 2012, visa SCPI n° 12-17 du 24 juillet 2012	-	Bulletin T3 2026
Type	SCPI de rendement à capital variable, diversifiée, zone euro	01/09/2026	DIC
Prix de souscription	1 135 € par part (dont 862 € de nominal et 273 € de prime d'émission)	Depuis le 01/04/2022	Bulletin T3 2026
Prix de retrait	999,21 € par part	Depuis le 01/04/2022	Bulletin T3 2026
Taux de distribution 2025	6,50 %, dont 0,57 % d'acomptes exceptionnels et de plus-values distribuées	Exercice 2025	Bulletin T3 2026, rapport annuel 2025
Capitalisation	4,165 milliards d'euros (3 670 342 parts)	30/09/2026	Bulletin T3 2026
Taux d'occupation financier (TOF)	95,48 % (dont 3,50 % de loyers sous franchise)	T3 2026	Bulletin T3 2026
Commission de souscription	11,964 % TTC du prix de souscription	2026	Note d'information 2026
Délai de jouissance	1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement intégral	T4 2026	Bulletin T3 2026
Indicateur de risque	3 sur 7, durée de détention recommandée 10 ans	01/09/2026	DIC
Endettement	6 % de la valeur de réalisation (11 % fin 2024), plafond statutaire 40 %	31/12/2025	Rapport annuel 2025

La souscription minimale est d'une part pour un nouvel associé, soit 1 135 € ; les associés existants peuvent ensuite acheter des fractions de part, selon la note d'information. Les dividendes sont versés chaque mois.

Stratégie et patrimoine : un portefeuille européen dominé par le bureau

Corum Origin investit presque exclusivement hors de France et reste majoritairement exposée au bureau. Au 31 décembre 2025, la France ne représentait que 7,3 % de la valeur vénale du patrimoine selon le rapport annuel ; au 30 septembre 2026, le bureau pèse 60 % de la valeur du parc. C'est la donnée à garder en tête : ce n'est ni une SCPI de commerce ni une SCPI de logistique.

Typologie	Part de la valeur du patrimoine au 30/09/2026
Bureau	60 %
Commerce	24 %
Hôtellerie	8 %
Logistique	4 %
Activité	2 %
Santé	1 %
Éducation et loisirs	1 %

Le bulletin du troisième trimestre 2026 recense 170 immeubles, 444 locataires et 1 765 641 m², dont 127 982 m² vacants. La durée moyenne pendant laquelle les locataires restent engagés à payer leur loyer est de 5,80 ans, soit jusqu'en juillet 2032. Les 13 pays de détention sont les Pays-Bas, le Portugal, l'Estonie, l'Italie, l'Irlande, l'Espagne, la Slovénie, la Lettonie, l'Allemagne, la Lituanie, la France, la Belgique et la Finlande.

La gestion est active dans les deux sens. Au troisième trimestre 2026, la SCPI a acheté trois immeubles : des bureaux à Rome (23,2 millions d'euros, rendement à l'acquisition annoncé de 8,8 %), un bâtiment universitaire à Turku en Finlande (12,2 millions, 7,5 %) et un parc commercial à Zaandam aux Pays-Bas (24 millions, 7,4 %). Ces rendements à l'acquisition, précise la société de gestion, ne tiennent pas compte des frais de la SCPI. Elle a aussi vendu des immeubles largement vacants à Torcy et Vianen, avec une moins-value de 1,1 million d'euros, compensée selon le bulletin par une plus-value de 9,5 millions réalisée sur deux ventes en Finlande au trimestre précédent.

Performances : l'historique publié, sans projection

Sur les cinq derniers exercices, Corum Origin a distribué entre 6,05 % et 7,03 % par an, au-dessus de son objectif de 6 % chaque année. Le prix de la part n'a jamais baissé : il est passé de 1 090 € à 1 135 € le 1er avril 2022 et n'a plus bougé depuis. Ces chiffres sont ceux du rapport annuel 2025 ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Exercice	Taux de distribution	Dividende brut par part	Prix de souscription au 1er janvier	TRI sur 5 ans
2021	7,03 %	76,62 €	1 090 €	6,60 %
2022	6,88 %	75,01 €	1 090 €	7,06 %
2023	6,06 %	68,80 €	1 135 €	6,84 %
2024	6,05 %	68,62 €	1 135 €	6,75 %
2025	6,50 %	73,80 €	1 135 €	6,63 %

Trois lectures s'imposent. D'abord, les 6,50 % de 2025 comprennent 0,57 % d'acomptes exceptionnels et de plus-values distribuées : hors cette quote-part, le taux ressort à 5,93 % (notre calcul : 6,50 − 0,57), légèrement sous l'objectif. Ensuite, le TD est calculé avant les impôts étrangers payés par la SCPI pour le compte des associés : au troisième trimestre 2026, sur un dividende brut de 18,25 € par part, 3,05 € correspondaient à de l'impôt étranger prélevé à la source et 1,60 € à la vente d'immeubles en France, en Finlande et aux Pays-Bas. Enfin, le taux de rendement interne (TRI) depuis la création est de 6,94 % selon le bulletin du troisième trimestre 2026.

Indicateur 2025	Corum Origin	Moyenne du marché des SCPI (ASPIM/IEIF)
Taux de distribution	6,50 %	4,92 %
Performance globale annuelle (TD + variation du prix de part)	6,50 % (prix inchangé)	+1,5 %
Variation de la valeur de réalisation par part	+0,64 % (953,35 € à 959,47 €, notre calcul)	-1,83 %
TOF annuel	96,2 %	91,3 %

Pour 2026, la société de gestion annonce un dividende prévisionnel de 68,10 € par part, calculé sur l'objectif de 6 % : il s'agit d'un objectif non garanti, pas d'une performance acquise.

Valeurs du patrimoine : le prix de la part est-il justifié ?

Le prix de souscription de 1 135 € se situe sous la valeur de reconstitution, ce qui signifie qu'en achetant une part vous ne payez pas plus cher que ce que coûterait de reconstituer le patrimoine à l'identique. L'écart est de 3,5 % au 31 décembre 2025 et de 4,3 % au 30 juin 2026, bien à l'intérieur de la bande de 10 % au-delà de laquelle la société de gestion doit justifier son prix. La méthode de lecture de ces valeurs est détaillée dans notre article sur les frais et valeurs d'une SCPI.

Valeur par part	31/12/2024	31/12/2025	30/06/2026
Valeur de réalisation	953,35 €	959,47 €	968,75 €
Valeur de reconstitution	1 172,41 €	1 175,66 €	1 186,30 €
Prix de souscription	1 135 €	1 135 €	1 135 €
Prix de retrait	999,21 €	999,21 €	999,21 €

Sources : rapport annuel 2025 pour les deux premières colonnes, bulletin du troisième trimestre 2026 pour la troisième. On note que le prix de retrait (999,21 €) reste supérieur à la valeur de réalisation (968,75 € au 30 juin 2026) : l'associé qui sort récupère un peu plus que la valeur nette estimée du patrimoine par part.

Frais et conditions de sortie

Le coût de Corum Origin se paie surtout à l'entrée. La commission de souscription de 11,964 % TTC, prélevée sur la prime d'émission, se décompose en 10,764 % de frais de collecte et 1,20 % de frais de recherche et d'investissement. En revanche, il n'y a ni commission d'acquisition, ni commission de travaux, ni frais de retrait anticipé.

Commission	Taux	Assiette
Souscription	11,964 % TTC	Prix de souscription (soit 135,79 € par part)
Gestion	12,40 % (exonérée de TVA)	Produits locatifs HT encaissés et produits financiers nets
Acquisition d'immeubles	0 %	Prix d'acquisition net vendeur
Cession d'immeubles (arbitrage)	5 % TTI	Prix de vente net vendeur, uniquement si la plus-value dépasse 5 % du prix de vente
Suivi des travaux	0 %	Montant HT des travaux
Cession ou retrait de parts	0 €	-

Le document d'informations clés (DIC) de septembre 2026 traduit ces frais en euros pour 10 000 € investis : 1 434 € de coûts totaux en cas de sortie après un an (14,34 % de réduction du rendement), 2 975 € après cinq ans (4,49 % par an) et 6 370 € après dix ans (3,18 % par an). Les coûts récurrents y sont estimés à 0,87 % par an de frais de gestion et 0,84 % de frais d'exploitation immobilière, plus 0,67 % de coûts de transaction.

Pour sortir, deux voies. Le retrait, d'abord : la société de gestion rembourse la part à 999,21 € lorsqu'une souscription vient la compenser ; la SCPI ne garantit ni le rachat ni la revente. Selon le rapport annuel 2025, 46 659 parts ont été cédées ou retirées en 2025 (1,62 % des parts), sans demande en suspens en fin d'exercice et avec un délai moyen d'exécution de 10 jours ; le bulletin du troisième trimestre 2026 n'affiche aucune part en attente de retrait. La cession de gré à gré, ensuite : le prix est libre, la société de gestion ne prélève pas de commission, et l'acquéreur paie un droit d'enregistrement que la note d'information fixe à 5 %, ou 3 % si le patrimoine est majoritairement situé hors de France.

Exemple chiffré : ce que coûte une sortie précoce

Un nouvel associé doit acheter au moins une part entière. Prenons 9 parts, soit 9 × 1 135 = 10 215 €. Si vous demandez le retrait juste après la souscription, la société de gestion vous rembourse 9 × 999,21 = 8 992,89 € : l'écart de 1 222,11 € correspond exactement à la commission de souscription (9 × 135,79 €).

Étape	Calcul	Montant
Prix payé	9 parts × 1 135 €	10 215,00 €
Valeur de retrait immédiate	9 parts × 999,21 €	8 992,89 €
Perte à la sortie immédiate	10 215,00 − 8 992,89	1 222,11 €
Dividende brut d'une année pleine, au niveau de 2025	9 parts × 73,80 €	664,20 €
Années pleines de dividende brut pour compenser	1 222,11 ÷ 664,20	1,84 an

Il faut donc près de deux années pleines de distribution, au niveau exceptionnellement haut de 2025, pour effacer l'écart, et davantage dans la réalité : le délai de jouissance retarde le premier dividende, le dividende brut inclut l'impôt étranger déjà prélevé, et l'impôt français reste à payer. C'est la raison pour laquelle la société de gestion recommande une détention de 8 à 10 ans minimum. Cet exemple n'est pas une projection : il applique les prix et le dividende publiés aux conditions en vigueur au quatrième trimestre 2026.

Points forts et points de vigilance

Corum Origin coche plusieurs cases rares sur le marché actuel, mais son profil n'est pas sans risque. Les deux colonnes ci-dessous sont à lire ensemble.

Points forts	Points de vigilance
Taux de distribution supérieur à 6 % sur chacun des cinq derniers exercices, contre 4,92 % pour le marché en 2025	Commission de souscription de 11,964 %, à amortir sur plusieurs années ; sortie précoce coûteuse
Prix de part jamais baissé, inférieur de 4,3 % à la valeur de reconstitution au 30 juin 2026	60 % du patrimoine en bureaux, segment que l'ASPIM juge toujours fragile en 2026
TOF de 95,48 % au T3 2026, au-dessus de la moyenne de marché de 91,3 % en 2025	Plus de 90 % du patrimoine hors de France : fiscalité étrangère, conventions fiscales à appliquer pays par pays
Endettement limité à 6 % fin 2025	Une partie du TD 2025 (0,57 %) provient d'éléments exceptionnels, non reconductibles par nature
Aucune part en attente de retrait au 30/09/2026, délai moyen de retrait de 10 jours en 2025	Capital nominal de 3,164 milliards d'euros pour un plafond statutaire de 5 milliards : au plafond, les souscriptions ne servent plus qu'à compenser les retraits

Pour qui, et dans quel cadre de détention

Corum Origin s'adresse, selon son DIC, aux épargnants qui acceptent un risque de perte en capital, une liquidité limitée et une durée de placement d'au moins dix ans. Le cadre de détention compte autant que le choix de la SCPI, car il change à la fois les frais et la fiscalité.

En direct, les loyers français relèvent des revenus fonciers, taxés au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale et soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ; les loyers étrangers, majoritaires ici, suivent la convention fiscale de chaque pays (exonération avec taux effectif ou crédit d'impôt). Ces mécanismes sont détaillés dans notre guide de la fiscalité des SCPI. Si vous hésitez entre une détention en direct et une détention via un contrat d'assurance vie, la comparaison est faite dans SCPI en assurance vie ou en direct. Corum Origin peut aussi être souscrite à crédit ou en démembrement de propriété : ces montages modifient le profil de risque et doivent être étudiés au cas par cas.

Ce qu'il faut retenir

• Corum Origin est une SCPI diversifiée à capital variable de 4,165 milliards d'euros au 30 septembre 2026, investie dans 13 pays de la zone euro, à 60 % en bureaux.
• Son taux de distribution a été de 6,50 % en 2025 (dont 0,57 % d'éléments exceptionnels) et n'est pas descendu sous 6,05 % depuis 2021 ; le prix de la part est de 1 135 € depuis avril 2022.
• La commission de souscription de 11,964 % impose une détention longue : une sortie immédiate fait perdre 135,79 € par part.
• Le prix de souscription est inférieur de 4,3 % à la valeur de reconstitution au 30 juin 2026, et l'endettement se limite à 6 % fin 2025.
• La forte exposition au bureau et à l'étranger, ainsi que le caractère non garanti de l'objectif de 6 %, sont les deux points à intégrer avant de souscrire.

FAQ

Quel est le rendement de Corum Origin ?

Le taux de distribution 2025 de Corum Origin est de 6,50 %, selon son rapport annuel et son bulletin du troisième trimestre 2026. Il intègre 0,57 % d'acomptes exceptionnels et de plus-values distribuées. Sur 2021-2025, le TD a varié entre 6,05 % et 7,03 %. Pour 2026, la société de gestion vise 6 %, soit 68,10 € par part, sans garantie.

Quel est le prix de la part de Corum Origin ?

La part de Corum Origin coûte 1 135 € depuis le 1er avril 2022, commission de souscription incluse. Le prix de retrait, c'est-à-dire ce que vous récupérez si vous demandez le remboursement de vos parts, est de 999,21 €. Un nouvel associé doit souscrire au moins une part entière.

Quels sont les frais de Corum Origin ?

La commission de souscription est de 11,964 % TTC du prix de la part et la commission de gestion de 12,40 % des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets. Corum Origin ne facture ni commission d'acquisition, ni commission de travaux, ni frais de retrait ou de cession de parts. Une commission de 5 % TTI s'applique sur la vente d'un immeuble lorsque la plus-value dépasse 5 % du prix de vente.

Peut-on revendre facilement ses parts de Corum Origin ?

Au 30 septembre 2026, le bulletin trimestriel n'affiche aucune part en attente de retrait, et le délai moyen d'exécution d'un retrait était de 10 jours en 2025. Mais la liquidité n'est pas garantie : le retrait suppose qu'une souscription vienne compenser la part, et le DIC rappelle que la SCPI ne garantit ni le rachat ni la revente.

Corum Origin est-elle une SCPI risquée ?

Son DIC la classe en risque 3 sur 7, sur une durée de détention de dix ans. Cet indicateur n'intègre ni le risque de liquidité ni l'effet de levier éventuel. Le capital n'est pas garanti, les revenus dépendent du marché immobilier européen, et le poids du bureau (60 % du patrimoine) expose la SCPI à un segment dont l'ASPIM signale la fragilité en 2026.

Sources officielles

• Corum Asset Management, Corum Origin, bulletin trimestriel d'information n° 58, troisième trimestre 2026 (publié le 19 octobre 2026)
• Corum Asset Management, Corum Origin, document d'informations clés (date de production : 1er septembre 2026)
• Corum Asset Management, Corum Origin, note d'information 2026
• Corum Asset Management, Corum Origin, rapport annuel 2025
• ASPIM/IEIF, collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier trimestre 2026 et principaux indicateurs des SCPI en 2025
• AMF, SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier

immopierre.fr publie de l'information et de l'analyse, pas du conseil en investissement personnalisé au sens de l'AMF. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, ni le rendement : la valeur de revente des parts peut être inférieure à la valeur d'acquisition, et la sortie dépend de l'existence d'une contrepartie.

Méthodologie : les données propres à Corum Origin proviennent exclusivement des documents publiés par sa société de gestion sur corum.fr, consultés le 23 octobre 2026 : bulletin trimestriel du troisième trimestre 2026 (données au 30 septembre 2026, valeurs de réalisation et de reconstitution au 30 juin 2026), document d'informations clés du 1er septembre 2026, note d'information 2026 et rapport annuel 2025. Les moyennes de marché 2025 sont celles de l'ASPIM et de l'IEIF. Les variations de valeur, l'écart avec la valeur de reconstitution, le taux de distribution hors éléments exceptionnels et l'exemple chiffré sont des calculs d'immopierre.fr, signalés comme tels. Aucune projection de performance n'est faite. Aucun lien commercial, partenariat ou rémunération avec Corum Asset Management ou un distributeur de ses produits sur cette page. Prochaine mise à jour prévue à la publication du bulletin du quatrième trimestre 2026.