Remake Live : analyse indépendante de la SCPI sans frais d'entrée

Remake Live est une SCPI (société civile de placement immobilier) diversifiée lancée en 2022 par Remake Asset Management, dont la particularité tient en un chiffre : 0 % de commission de souscription. Au 30 juin 2026, elle détient 77 immeubles dans 9 pays européens pour une capitalisation de 904 millions d'euros, et sa part coûte 204 €, soit exactement son prix de retrait. Son taux de distribution (TD) 2025 est de 7,05 % avant impôt étranger, 5,69 % une fois cet impôt déduit, contre 4,92 % pour la moyenne du marché selon l'ASPIM et l'IEIF. Mais une SCPI sans frais d'entrée n'est pas une SCPI sans frais : la commission de gestion est élevée, une commission de retrait de 5 % frappe les sorties avant cinq ans, et les frais d'acquisition des immeubles sont payés par la SCPI. Cette fiche reprend, chiffre par chiffre, ce que publient le bulletin du deuxième trimestre 2026, la note d'information, le document d'informations clés et le rapport annuel 2025, sans projection. Si le fonctionnement d'une SCPI ne vous est pas familier, commencez par notre guide de la SCPI.

Carte d'identité de Remake Live

Remake Live est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Remake Asset Management, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers) sous le n° GP-202174 du 15 décembre 2021. Sa note d'information a reçu le visa SCPI n° 22-01 le 8 février 2022. Chaque donnée ci-dessous est datée, car elles ne sont pas publiées au même rythme.

Donnée	Valeur	Date	Source
Société de gestion	Remake Asset Management (agrément AMF GP-202174)	07/2026	Bulletin T2 2026
Type	SCPI de rendement à capital variable, diversifiée, France et Europe	-	Note d'information, DIC
Prix de souscription	204 € par part, souscription minimale d'une part	Inchangé au 30/06/2026	Bulletin T2 2026
Prix de retrait	204 € par part, avant commission de retrait éventuelle	Inchangé au 30/06/2026	Bulletin T2 2026, note d'information
Commission de souscription	0 %	-	Note d'information
Taux de distribution 2025	7,05 % brut de fiscalité étrangère (14,37 € par part), soit 5,69 % net de fiscalité étrangère	Exercice 2025	Rapport annuel 2025, bulletin T2 2026
Objectif de taux de distribution	5,50 % par an, non garanti	T2 2026	Bulletin T2 2026
Capitalisation	904 millions d'euros (4 431 907 parts, 13 135 associés)	30/06/2026	Bulletin T2 2026
Taux d'occupation financier (TOF)	98,93 %	30/06/2026	Bulletin T2 2026
Délai de jouissance	1er jour du 4e mois suivant celui de la souscription	T2 2026	Bulletin T2 2026
Indicateur de risque	3 sur 7, durée de détention recommandée 10 ans	15/05/2024	DIC
Endettement	27,15 % (dont 26,78 % d'endettement bancaire), plafond statutaire 40 %	30/06/2026	Bulletin T2 2026

Les dividendes sont versés chaque mois. Le prix de la part est passé de 200 € à 204 € en 2023, selon le tableau d'évolution du prix publié dans le rapport annuel 2025, et n'a plus bougé depuis.

Stratégie et patrimoine : une SCPI paneuropéenne, un tiers au Royaume-Uni

Remake Live investit majoritairement hors de France et dans tous les types d'immobilier professionnel, avec un premier pays d'exposition qui n'est pas dans la zone euro. Au 30 juin 2026, le Royaume-Uni représente 31,08 % du patrimoine et la France 21,69 %. C'est le point à retenir avant tout autre : une partie des loyers est perçue en livres sterling, ce qui ajoute un risque de change au risque immobilier.

Pays	Part du patrimoine au 30/06/2026
Royaume-Uni	31,08 %
France	21,69 %
Pays-Bas	10,59 %
Espagne	9,71 %
Pologne	9,04 %
Irlande	8,78 %
Allemagne	4,94 %
Italie	3,39 %
Portugal	0,78 %

Par typologie, le bureau reste le premier secteur sans être majoritaire : 38,97 % du patrimoine, devant la santé et l'éducation (18,16 %), la logistique et les locaux d'activité (17,92 %), les commerces (12,13 %), l'hôtellerie, le tourisme et les loisirs (8,45 %), le résidentiel (3,10 %) et les actifs alternatifs (1,28 %). Le bulletin recense 1 053 millions d'euros d'immeubles, 477 197 m², 105 locataires et 145 baux, avec une durée ferme moyenne des baux restant à courir de 9,10 ans.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a acquis six immeubles pour 80,8 millions d'euros, à un rendement acte en main moyen de 7,82 % au moment de l'achat : une plateforme logistique à Naaldwijk aux Pays-Bas, un site industriel à Saragosse en Espagne, des bureaux à Manchester et à Londres, une plateforme logistique en Haute-Silésie en Pologne et un immeuble de commerce à Nottingham. Sept autres immeubles sont sous promesse ou en exclusivité, pour 74,5 millions d'euros. Ces rendements à l'acquisition sont, précise la société de gestion, des données au jour de l'investissement qui ne préjugent pas des performances futures.

Dernière spécificité : une « poche sociale » comprise entre 5 % et 10 % de la collecte, investie dans des logements à contenu social avec des bailleurs sociaux, dont le bulletin indique qu'elle délivre une performance potentiellement nulle. Au 30 juin 2026, elle compte 15 immeubles et 255 logements à loyers modérés, pour 4,99 % de la collecte engagée.

Performances : l'historique publié, sans projection

Remake Live affiche, selon sa société de gestion, un taux de distribution brut supérieur à 7 % sur chacun de ses quatre premiers exercices, de 2022 à 2025. Ce taux est calculé avant l'impôt étranger que la SCPI paie pour le compte de ses associés ; le dividende effectivement versé, lui, a reculé en 2024 puis en 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Exercice	Dividende versé par part	Prix de souscription au 1er janvier	Dividende versé rapporté au prix
2022	12,96 €	200 €	6,48 %
2023	12,96 €	200 €	6,48 %
2024	12,60 €	204 €	6,18 %
2025	11,60 €	204 €	5,69 %

Source : rapport annuel 2025, tableau d'évolution du prix de la part. Pour 2025, le dividende brut de fiscalité étrangère atteint 14,37 € par part, soit le TD de 7,05 % publié par la société de gestion ; les 11,60 € réellement versés en sont la part nette, soit 5,69 %. L'écart, 2,77 € par part, correspond à l'impôt prélevé à l'étranger, que les conventions fiscales permettent en principe de neutraliser en France selon votre situation : le mécanisme est détaillé dans notre guide de la fiscalité des SCPI.

Indicateur 2025	Remake Live	Moyenne du marché des SCPI (ASPIM/IEIF)
Taux de distribution	7,05 % brut, 5,69 % net de fiscalité étrangère	4,92 %
Performance globale annuelle (TD + variation du prix de part)	7,05 % (prix inchangé)	+1,5 %
Variation de la valeur de réalisation par part	−1,06 % (177,52 € à 175,64 €, notre calcul)	−1,83 %
TOF	99 % (fin 2025)	91,3 %

Deux nuances à garder en tête. D'abord, l'objectif affiché par la société de gestion est de 5,50 %, nettement sous le TD réalisé : le bulletin du deuxième trimestre 2026 prévient lui-même que le taux de distribution présenté peut ne pas être représentatif de la performance future, notamment en raison de l'effet du délai de jouissance, et qu'une SCPI peut bénéficier temporairement d'effets techniques liés à la vitesse de déploiement de la collecte. Ensuite, au deuxième trimestre 2026, le dividende brut a été de 3,32 € par part, dont 0,77 € d'impôt étranger, soit 2,55 € nets ; c'est moins que le quart du dividende brut 2025 (3,59 €, notre calcul : 14,37 ÷ 4).

Valeurs du patrimoine : le prix de la part est-il justifié ?

Le prix de souscription de 204 € se situe juste sous la valeur de reconstitution, de 0,5 % au 30 juin 2026. Vous ne payez donc pas plus cher que ce que coûterait de reconstituer le patrimoine à l'identique, frais d'acquisition compris. L'écart avec la valeur de réalisation, lui, est beaucoup plus large, et c'est là que se lit le vrai coût d'une SCPI sans frais d'entrée. La méthode de lecture de ces valeurs est détaillée dans notre article sur les frais et valeurs d'une SCPI.

Valeur par part	31/12/2025	30/06/2026
Valeur de réalisation	175,64 €	175,53 €
Valeur de reconstitution	204,51 €	205,04 €
Prix de souscription et de retrait	204 €	204 €

Sources : rapport annuel 2025 pour la première colonne, bulletin du deuxième trimestre 2026 pour la seconde. Le prix de retrait de 204 € dépasse de 16 % la valeur de réalisation au 30 juin 2026 (175,53 €) : autrement dit, la valeur nette estimée du patrimoine par part est inférieure de 13,96 % au prix que vous payez (notre calcul : (204 − 175,53) ÷ 204). Cet écart correspond pour l'essentiel aux droits de mutation et aux frais d'acquisition des immeubles, que la SCPI a payés sur les capitaux collectés : le rapport annuel 2025 fait état de 103,8 millions d'euros de frais d'acquisition cumulés depuis l'origine. Tant que la collecte compense les retraits, vous sortez à 204 € ; si le prix de part devait un jour être ajusté sur la valeur du patrimoine, c'est cette marge qui serait en jeu. Au 30 juin 2026, l'expertise du patrimoine progressait de 0,4 % à périmètre et change constants depuis fin 2025, et de 0,8 % en tenant compte de la hausse de la livre sterling.

Frais et conditions de sortie

Chez Remake Live, le coût n'est pas prélevé à l'entrée mais réparti sur la durée de détention et sur la sortie anticipée. La commission de gestion de 15 % HT des loyers encaissés dépasse la fourchette de 8 % à 10 % des revenus que l'AMF indique comme habituelle, et deux commissions de 5 % TTC portent sur les acquisitions d'immeubles et sur les travaux.

Commission	Taux	Assiette
Souscription	0 %	Montant souscrit
Gestion	15 % HT, soit 18 % TTC	Produits locatifs HT encaissés et autres produits de la SCPI ; environ 1,16 % de l'actif net selon le bulletin T2 2026
Acquisition d'immeubles	4,17 % HT, soit 5 % TTC	Prix d'acquisition net vendeur
Suivi et pilotage des travaux	4,17 % HT, soit 5 % TTC	Montant des travaux de gros entretien et d'investissement
Retrait de parts	4,17 % HT, soit 5 % TTC	Montant remboursé, uniquement pour des parts détenues depuis moins de 5 ans
Cession de gré à gré, décès, donation	0 € de commission	Droits d'enregistrement de 5 % du prix de cession, à régler au Trésor public

La commission de retrait n'est pas due, selon la note d'information, en cas de décès, d'invalidité, de décès du conjoint ou du partenaire de Pacs, d'expiration des droits aux allocations chômage, de surendettement déclaré ou de liquidation judiciaire d'une activité non salariée. Le document d'informations clés (DIC), daté du 15 mai 2024, chiffre l'ensemble des coûts pour 10 000 € investis : 1 800 € en cas de sortie après un an (17,48 % de réduction du rendement), 2 257 € après cinq ans (3,16 % par an) et 4 066 € après dix ans (2,01 % par an), dont 1,15 % par an de coûts de transaction et 0,86 % d'autres coûts récurrents.

Pour sortir, deux voies. Le retrait, d'abord : la société de gestion rembourse la part à 204 €, moins la commission de 5 % avant cinq ans de détention, à condition qu'une souscription vienne la compenser ; la SCPI ne garantit ni le remboursement ni la revente. Au 30 juin 2026, le bulletin n'affiche aucune part en attente de retrait (3 423 parts retirées au trimestre), et le rapport annuel 2025 fait état de 17 519 parts retirées en 2025, soit 0,42 % des parts, sans demande en suspens. La cession de gré à gré, ensuite, sans intervention de la société de gestion : le prix est libre et les droits d'enregistrement de 5 % s'appliquent. Le DIC rappelle qu'en cas de blocage des retraits représentant au moins 10 % des parts pendant douze mois, une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée.

Exemple chiffré : ce que coûte une sortie avant cinq ans

Prenons 49 parts, soit 49 × 204 = 9 996 €. Si vous demandez le retrait au bout de deux ans, prix inchangé, la société de gestion vous rembourse 9 996 € moins la commission de 5 % TTC, soit 9 496,20 €. Après cinq ans de détention, la commission disparaît et le retrait se fait à 9 996 €, si le prix de part n'a pas bougé.

Étape	Calcul	Montant
Prix payé	49 parts × 204 €	9 996,00 €
Commission de retrait avant 5 ans	9 996 × 5 %	499,80 €
Somme remboursée avant 5 ans	9 996 − 499,80	9 496,20 €
Dividende versé d'une année pleine, au niveau de 2025 (net d'impôt étranger)	49 parts × 11,60 €	568,40 €
Années pleines de dividende pour compenser la commission	499,80 ÷ 568,40	0,88 an
Valeur de réalisation de vos parts au 30/06/2026	49 parts × 175,53 €	8 600,97 €

Trois lectures. Une sortie avant cinq ans coûte environ une année de dividende, soit l'équivalent d'une commission de souscription de 5 %, le bas de la fourchette de 5 % à 12 % indiquée par l'AMF, à ceci près qu'elle n'est plus due après cinq ans de détention. Le délai de jouissance de trois mois retarde toutefois le premier dividende : la première année ne rapporte que neuf mois de revenus. Enfin, la dernière ligne rappelle que vos 9 996 € correspondent à 8 600,97 € de valeur de patrimoine estimée : la différence n'est pas perdue tant que le prix de retrait reste à 204 €, mais elle n'est pas garantie. Cet exemple n'est pas une projection : il applique les prix, frais et dividendes publiés aux conditions en vigueur au 30 juin 2026, avant impôt français.

Points forts et points de vigilance

Remake Live combine un rendement passé élevé et une structure de frais atypique, qui avantage les détentions longues et pénalise les sorties rapides. Les deux colonnes ci-dessous sont à lire ensemble.

Points forts	Points de vigilance
Aucune commission de souscription : prix de souscription et prix de retrait identiques, à 204 €	Commission de retrait de 5 % TTC sur les parts détenues moins de 5 ans, et commission de gestion de 15 % HT des loyers, au-dessus de la fourchette AMF de 8 % à 10 %
TD brut de 7,05 % en 2025 contre 4,92 % pour le marché, prix de part jamais baissé	Dividende versé en recul en 2024 et en 2025 (de 12,96 € à 11,60 € par part) et objectif affiché de 5,50 % seulement
TOF de 98,93 % au 30 juin 2026 et durée ferme moyenne des baux de 9,10 ans	31,08 % du patrimoine au Royaume-Uni : risque de change sur la livre sterling et fiscalité étrangère prélevée à la source (0,77 € sur 3,32 € au T2 2026)
Forte diversification : 77 immeubles, 9 pays, 105 locataires	Endettement de 27,15 % au 30 juin 2026, qui amplifie les variations de valeur, à la hausse comme à la baisse
Aucune part en attente de retrait au 30 juin 2026	Valeur de réalisation inférieure de 13,96 % au prix de part ; poche sociale de 5 % à 10 % de la collecte à performance potentiellement nulle

Pour qui, et dans quel cadre de détention

Remake Live s'adresse, selon son DIC, aux investisseurs qui disposent d'un horizon de dix ans et acceptent un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Sa structure de frais la rend logique pour une détention d'au moins cinq ans, seuil au-delà duquel la commission de retrait tombe ; en deçà, l'absence de frais d'entrée est en partie compensée par cette pénalité.

En direct, la part des revenus de source française relève des revenus fonciers, taxés au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale et soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ; les revenus étrangers, majoritaires ici, suivent la convention fiscale propre à chaque pays. Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la société de gestion publie une valeur de 177,79 € par part au 31 décembre 2025 pour les résidents fiscaux français. Si vous hésitez entre une détention en direct et via un contrat d'assurance vie, la comparaison est faite dans SCPI en assurance vie ou en direct.

Ce qu'il faut retenir

• Remake Live est une SCPI diversifiée à capital variable de 904 millions d'euros au 30 juin 2026, investie dans 9 pays, dont 31,08 % au Royaume-Uni et 21,69 % en France.
• Sa part coûte 204 € sans commission de souscription ; son TD 2025 est de 7,05 % brut de fiscalité étrangère, 5,69 % net, pour un objectif affiché de 5,50 % non garanti.
• Les frais existent ailleurs : 15 % HT des loyers en gestion, 5 % TTC sur les acquisitions et les travaux, et 5 % TTC sur les retraits avant cinq ans de détention.
• Le prix de part est inférieur de 0,5 % à la valeur de reconstitution mais supérieur de 16 % à la valeur de réalisation au 30 juin 2026.
• Le TOF de 98,93 % et l'absence de parts en attente sont des atouts ; l'exposition à la livre sterling et l'endettement de 27,15 % sont les deux risques à intégrer.

FAQ

Quel est le rendement de Remake Live ?

Le taux de distribution 2025 de Remake Live est de 7,05 % brut de fiscalité étrangère, soit 14,37 € par part, et de 5,69 % net de fiscalité étrangère, soit 11,60 € par part, selon le rapport annuel 2025. La société de gestion vise 5,50 % par an, sans garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Remake Live est-elle vraiment sans frais ?

Elle est sans frais d'entrée : la commission de souscription est de 0 %. En revanche, la note d'information prévoit une commission de gestion de 18 % TTC des loyers encaissés, une commission de 5 % TTC sur les acquisitions d'immeubles et sur les travaux, et une commission de retrait de 5 % TTC pour les parts détenues depuis moins de cinq ans.

Quel est le prix de la part de Remake Live ?

La part coûte 204 € au 30 juin 2026, prix de souscription et prix de retrait confondus, avec une souscription minimale d'une part. Le prix est passé de 200 € à 204 € en 2023 et n'a pas changé depuis.

Peut-on revendre facilement ses parts de Remake Live ?

Au 30 juin 2026, le bulletin trimestriel n'affiche aucune part en attente de retrait. Mais la liquidité n'est pas garantie : le retrait suppose qu'une souscription vienne compenser vos parts, et le DIC rappelle que la SCPI ne garantit ni le retrait ni la revente. Avant cinq ans de détention, une commission de 5 % TTC est prélevée sur le montant remboursé.

Remake Live est-elle une SCPI risquée ?

Son DIC la classe en risque 3 sur 7, sur une durée de détention de dix ans. Le capital n'est pas garanti, l'endettement atteint 27,15 % au 30 juin 2026, et près d'un tiers du patrimoine est situé au Royaume-Uni, ce qui expose les revenus et la valeur des parts aux variations de la livre sterling.

Sources officielles

• Remake Asset Management, Remake Live, bulletin d'information n° 18, deuxième trimestre 2026 (rédigé en juillet 2026, valable du 1er juillet au 30 septembre 2026)
• Remake Asset Management, Remake Live, note d'information (visa AMF SCPI n° 22-01 du 8 février 2022, version en ligne)
• Remake Asset Management, Remake Live, document d'informations clés (informations à jour au 15 mai 2024)
• Remake Asset Management, Remake Live, rapport annuel 2025
• ASPIM/IEIF, collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier trimestre 2026 et principaux indicateurs des SCPI en 2025
• AMF, SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier

immopierre.fr publie de l'information et de l'analyse, pas du conseil en investissement personnalisé au sens de l'AMF. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, ni le rendement : la valeur de revente des parts peut être inférieure à la valeur d'acquisition, et la sortie dépend de l'existence d'une contrepartie.

Méthodologie : les données propres à Remake Live proviennent exclusivement des documents publiés par sa société de gestion sur remake.fr, consultés le 24 octobre 2026 : bulletin d'information du deuxième trimestre 2026 (données au 30 juin 2026), note d'information, document d'informations clés à jour au 15 mai 2024 et rapport annuel 2025. Le bulletin du troisième trimestre 2026 n'était pas encore publié à cette date. Les moyennes de marché 2025 sont celles de l'ASPIM et de l'IEIF ; la fourchette des frais de gestion est celle de l'AMF. La valeur de réalisation par part au 31 décembre 2024 (valeur estimée du patrimoine rapportée au nombre de parts), les écarts entre prix et valeurs, le dividende trimestriel moyen 2025 et l'exemple chiffré sont des calculs d'immopierre.fr, signalés comme tels. Aucune projection de performance n'est faite. Aucun lien commercial, partenariat ou rémunération avec Remake Asset Management ou un distributeur de ses produits sur cette page. Prochaine mise à jour prévue à la publication du bulletin du troisième trimestre 2026.